1.1 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 

近代的“物業(yè)管理”起源于 19 世紀(jì) 60 年代英國(guó)，在 20 世紀(jì) 80 年代初期，才從香港傳入內(nèi)地。從上世紀(jì)九十年代開始，我國(guó)的城市建設(shè)發(fā)展情況迅速，投入開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)規(guī)模越來(lái)越大，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的數(shù)量也越來(lái)越多，要想管理好此類新興的社區(qū)，一方面要依靠政府的外部行政管理，另一方面還得依靠業(yè)主內(nèi)部的自治管理。因此由所有業(yè)主參加而形成的業(yè)主大會(huì)就成為業(yè)主自我管理的最高的自治管理機(jī)構(gòu)。但是由于召開業(yè)主大會(huì)耗時(shí)、費(fèi)力、開支增加，因此不可能時(shí)常召開，這就需要成立一個(gè)處理日常物業(yè)管理事務(wù)的常設(shè)性辦事機(jī)構(gòu)，這就是我們所說(shuō)的業(yè)主委員會(huì)。 

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1.2 業(yè)主委員會(huì)的概念 

在實(shí)踐中不斷的探索之下，社會(huì)各界對(duì)業(yè)主委員會(huì)的概念的表述仍然不一樣，但區(qū)別并不很明顯。分析各界對(duì)業(yè)主委員會(huì)的概念的不同理解以及物業(yè)管理?xiàng)l例中的一些規(guī)定，可以經(jīng)過(guò)總結(jié)而得出：業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)了業(yè)主大會(huì)非常嚴(yán)格的選舉而產(chǎn)生的，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主代表構(gòu)成了一個(gè)業(yè)主委員會(huì)組織，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門的登記以后，在平時(shí)通過(guò)對(duì)小區(qū)的各種活動(dòng)進(jìn)行管理，對(duì)業(yè)主們的合法的、正當(dāng)?shù)臋?quán)益進(jìn)行保護(hù)，業(yè)主的希望和請(qǐng)求也由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向社會(huì)各方反映，并且負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何展開正常的、合理的運(yùn)行活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督。［1］小區(qū)的中全體業(yè)主對(duì)物業(yè)享有的所有權(quán)是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利基礎(chǔ)，其代表著這個(gè)物業(yè)之內(nèi)的全部的小區(qū)業(yè)主，對(duì)外、對(duì)內(nèi)行使與本物業(yè)有關(guān)聯(lián)的所有重大的事項(xiàng)的監(jiān)管權(quán)。同業(yè)主委員會(huì)有關(guān)一些制度的執(zhí)行程度，關(guān)系著業(yè)主大會(huì)是不是能夠順利的進(jìn)行以及小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的基本權(quán)利能否實(shí)際進(jìn)行行使，在業(yè)主自治活動(dòng)的工作中占有非常重要的地位。 業(yè)主委員會(huì)所享有的法律地位，及其是不是具有起訴和應(yīng)訴的主體資格的問(wèn)題，在我國(guó)的司法實(shí)踐中是一個(gè)尚有爭(zhēng)議的問(wèn)題。我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的概念并沒(méi)有給出確切的定義。在我國(guó)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》之中，第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行以下職責(zé)（1）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。” 第十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中推選產(chǎn)生。”有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)容只有在這兩條中做出了大概的說(shuō)明。在《物權(quán)法》實(shí)施之前，因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》在這一問(wèn)題上沒(méi)有作出準(zhǔn)確的劃分，在法院的審判實(shí)踐之中，其只能自由裁量。有一部分法院承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)享有為業(yè)主們的共同利益而起訴或應(yīng)訴的權(quán)利，另一部分法院在這個(gè)問(wèn)題上則持否定觀點(diǎn)，造成了司法上比較嚴(yán)重的不統(tǒng)一的后果。不僅使社會(huì)大眾感到迷茫，也讓法官們?cè)诓昧可细械綖殡y和困惑。雖然如此，我們翹首期盼的《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的主體地位的問(wèn)題依然沒(méi)有給出明確規(guī)定，從實(shí)施后的司法實(shí)踐中來(lái)看，不同的法院對(duì)此肯定或否定的混亂現(xiàn)象仍然存在。［2］因此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)法律地位問(wèn)題的深刻探究具有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。 

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第 2 章  不同國(guó)家和地區(qū)的業(yè)主委員會(huì)法律主體地位概述及比較 

 

每個(gè)國(guó)家和地區(qū)在法律法規(guī)中對(duì)業(yè)主委員會(huì)主體地位的規(guī)定都各不相同，本章就是針對(duì)不同國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了概述，并且結(jié)合我國(guó)情況進(jìn)行了比較。 

 

2.1 各國(guó)業(yè)主委員會(huì)概況 

在美國(guó)的生活中，公寓的業(yè)主委員會(huì)也被稱為理事會(huì)(BOARD)。小區(qū)這個(gè)“公司”的生存與業(yè)務(wù)通常都是由理事會(huì)來(lái)操做的，聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則是這個(gè)“公司”的總經(jīng)理。如果業(yè)主買了公寓的一個(gè)或兩個(gè)單元，那也就是相當(dāng)于成為了這個(gè)小區(qū)公寓的股東之一了。 開發(fā)商從新公寓開盤這天開始享有兩年擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主席及別的職務(wù)的權(quán)利，也可以指定代理人來(lái)?yè)?dān)任。也就是說(shuō)，開發(fā)商可以在兩年的時(shí)間里充分掌控這個(gè)公寓的運(yùn)作，這兩年中他依然可以作為大股東而擁有對(duì)這里的所有產(chǎn)權(quán)。 美國(guó)的司法部門批準(zhǔn)的公寓銷售計(jì)劃書中，［8］其中有一條指出：開發(fā)商只要還有 1％的單元(非自用)在出售，業(yè)主委員會(huì)中就有開發(fā)商或其代表的一席之地；但如果是留作自己使用，那么他只能算是業(yè)主之一，和其他業(yè)主一樣只有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。德國(guó)把業(yè)主委員會(huì)叫作為“管理人”，是一個(gè)沒(méi)有權(quán)利能力的團(tuán)體也就是所說(shuō)的非法人團(tuán)體，《住宅所有權(quán)法》是德國(guó)業(yè)委會(huì)的代表。在德國(guó)的法律中，全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)都是不具有法人資格的。德國(guó)的《住宅所有權(quán)法》第 27 條第 2 款規(guī)定:“管理人得以全體住宅所有權(quán)人的名義為下列行為，并對(duì)其發(fā)生效力：（1）于住宅所有權(quán)人共同事物范圍內(nèi)，請(qǐng)求、受領(lǐng)及清償負(fù)擔(dān)與費(fèi)用額；（2）履行或受領(lǐng)與共有物的長(zhǎng)期管理有關(guān)的支付或給付；（3）接受對(duì)以全體住宅所有權(quán)人自己名義的意思表示及送達(dá)；（4）采取確保期間或防止其他法律上不利的措施；（5）基于住宅所有權(quán)人的決議的授權(quán)，在訴訟上或訴訟外主張請(qǐng)求權(quán)。”

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2.2 我國(guó)部分地區(qū)的業(yè)主委員會(huì)概況 

香港雖是我國(guó)的特別行政區(qū)之一，但由于受到英美法系和傳統(tǒng)中華法系的歷史影響它的法律制度與大陸存在著一些不同之處。香港地區(qū)在隨著在實(shí)際的生活中對(duì)物業(yè)管理不斷改進(jìn)和改革的需要，關(guān)于業(yè)委會(huì)的立法也在一步步的完善。1993 年頒布的《建筑物管理?xiàng)l例》中有一條規(guī)定：“全體區(qū)分所有權(quán)人即業(yè)主組成的團(tuán)體具有法人資格，并賦予了其當(dāng)事人能力”。［12］香港對(duì)于業(yè)主委員會(huì)法人資格的承認(rèn)的法律條文具體的描述與其他的國(guó)家是不同的，由所有的區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主們通過(guò)一定的方式組建成立的一個(gè)名為“業(yè)主立案法團(tuán)”的團(tuán)體，就相當(dāng)于是我們的業(yè)主委員會(huì)。“業(yè)主立案法團(tuán)”如果想要具備法人的資格，就必須經(jīng)過(guò)管理委員會(huì)進(jìn)行申請(qǐng)、注冊(cè)，而管理委員會(huì)又是由業(yè)主們的事先的選舉而產(chǎn)生的；在“業(yè)主立案法團(tuán)”具有了法人資格之后便可以由它來(lái)對(duì)業(yè)主的共同權(quán)益進(jìn)行行使，相關(guān)法律責(zé)任由該法團(tuán)獨(dú)立承擔(dān)。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)實(shí)施的《公寓大廈管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“臺(tái)灣地區(qū)的業(yè)主團(tuán)體分為區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議和管理委員會(huì)，由全體區(qū)分所有權(quán)人組成的區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議是公寓大廈管理的決議機(jī)關(guān)，管理委員會(huì)是區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議的執(zhí)行機(jī)關(guān)，但是賦予管理委員會(huì)當(dāng)事人能力，全體住戶的對(duì)外行為都由管理委員會(huì)以自身名義來(lái)直接實(shí)施，而對(duì)于其在執(zhí)行內(nèi)部管理事務(wù)時(shí)以自身名義還是區(qū)分所有權(quán)會(huì)議名義，法律則并未明確”。

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第 3 章  業(yè)主委員會(huì)的實(shí)體法律地位的分析 ..... 8 

3.1 業(yè)主團(tuán)體與業(yè)主委員會(huì)的定位 ........... 8 

3.2 實(shí)證法分析 .......... 9 

第 4 章  業(yè)主委員會(huì)的程序法定位 ........ 11 

4.1 業(yè)主委員會(huì)的原告資格的質(zhì)疑 ......... 11 

4.2 被告資格是否應(yīng)與原告資格具有一致性 .... 12 

4.3 具體問(wèn)題的分析與討論 .......... 12 

第 5 章  對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律主體地位的完善的一些建議 ........ 16 

5.1 相關(guān)法律法規(guī)上的完善 .............. 16 

5.2 運(yùn)行機(jī)制的健全和規(guī)范 .............. 18

5.3 訴訟權(quán)限的明確與完善 .............. 20

5.4 業(yè)主委員會(huì)所應(yīng)擔(dān)負(fù)的法律責(zé)任 ......... 22 

 

第 5 章  對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律主體地位的完善的一些建議 

 

俗話說(shuō)千千萬(wàn)萬(wàn)的小家庭構(gòu)成了社會(huì)的大家庭，而在我們的實(shí)際生活中，若干個(gè)小家庭首先組成的是一個(gè)小區(qū)，也就是說(shuō)每一個(gè)小區(qū)的和諧與穩(wěn)定是我們整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面的發(fā)展有著非常重要的意義。所以如何治理好每一個(gè)小區(qū)就顯得尤為重要，而業(yè)主委員會(huì)的法律地位的確定更是亟待解決的重中之重。 

 

5.1 相關(guān)法律法規(guī)上的完善 

由于我國(guó)一直以來(lái)在法律法規(guī)中對(duì)于主委員會(huì)的相關(guān)問(wèn)題規(guī)定的缺乏，所以首先要做的就是從立法入手，完善相關(guān)的法律法規(guī)、政策制度，讓業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)行、監(jiān)管等各方面有法可依，借鑒外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)際情況制定出一套具有我國(guó)特色的業(yè)主自治制度。隨著我國(guó)特色的會(huì)主義法律體系的不斷發(fā)展，目前實(shí)行的小區(qū)業(yè)主自治的法律規(guī)定已顯得力不從心，所以相關(guān)的法律法規(guī)尚需完善。目前，關(guān)于小區(qū)業(yè)主自治的規(guī)定表示得含糊，業(yè)主自治管理組織法律地位和性質(zhì)的相關(guān)規(guī)定的缺失，操作性的缺乏表現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)和委員的法律責(zé)任的承擔(dān)上還有委員的任命、失職的認(rèn)定等內(nèi)容上，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督與管理的機(jī)制還需要進(jìn)一步建立?！段餀?quán)法》在起草制定的過(guò)程中，其中的《中國(guó)物權(quán)法草案學(xué)者建議稿》是由著名的民法學(xué)家梁慧星教授主持起草的，其中的第 111 條、112 條和 113 條對(duì)管理委員會(huì)進(jìn)行了規(guī)定，［26］包括管理人的選舉程序、管理人的職責(zé)、管理人的任期及它的訴訟主體資格。在此草案建議稿中，第 113 條規(guī)定：“管理委員會(huì)和管理人具有當(dāng)事人能力，可以獨(dú)立充任原告或被告”，提出這條立法建議的理由是“賦予管理委員會(huì)和管理人當(dāng)事人能力具有起訴時(shí)的便捷性與有力性。” 12但是這幾條最終沒(méi)有出現(xiàn)在《物權(quán)法》之中。我國(guó)的小區(qū)自治管理實(shí)踐中越來(lái)越需要關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的立法的不斷完善，也有很多障礙存在于司法實(shí)踐中，不利于又好又快的解決小區(qū)矛盾與糾紛。尤其是關(guān)乎小區(qū)業(yè)主公共利益的案件不能及時(shí)進(jìn)行解決的情況，如涉及小區(qū)道路交通、生活環(huán)境、治安安全等這些方面的問(wèn)題，有可能因此而激化社會(huì)矛盾，甚至可能會(huì)轉(zhuǎn)變成刑事案件而帶來(lái)更大的危害和隱患。所以，我國(guó)急切的需要結(jié)束這種法律體系混亂和實(shí)際生活中沒(méi)有法律可以依據(jù)的尷尬情況，業(yè)主委員會(huì)在立法上的主體地位的確定是解決這一問(wèn)題的重要條件，這也是我國(guó)目前在小區(qū)自治管理中最急需解決的。 

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結(jié)語(yǔ)

 

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，有關(guān)小區(qū)物業(yè)管理方面的問(wèn)題不斷凸顯出來(lái)，產(chǎn)生的矛盾糾紛也隨之增多，健全有效的業(yè)主自治管理是解決出現(xiàn)的這些問(wèn)題的必然途徑和選擇。我國(guó)業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在實(shí)踐中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用，對(duì)維護(hù)業(yè)主公共利益以及社會(huì)和諧穩(wěn)定有著不可替代的作用。但是因?yàn)槔碚撗芯亢土⒎ǚ矫娴南鄬?duì)滯后，尤其是法律地位的模糊不清，使業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)有的功能還沒(méi)有完全的顯現(xiàn)出來(lái)，司法實(shí)務(wù)中也遇到了諸多困難，所以明確業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位便成了一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。本文參考了國(guó)外以及我國(guó)部分地方的立法，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，著重從實(shí)體、程序兩個(gè)方面分析了業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位問(wèn)題，提出實(shí)體上應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)界定為我國(guó)民法上的“其他組織”，程序上應(yīng)當(dāng)在滿足一定條件的前提下，賦予業(yè)主委員會(huì)當(dāng)事人資格，同時(shí)還對(duì)如何構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)法律制度提出了自己的觀點(diǎn)，希望能夠解決實(shí)際出現(xiàn)的一些問(wèn)題，為我國(guó)法律法規(guī)的不斷完善提供一些參考。 業(yè)主委員會(huì)制度涉及民法和訴訟法的諸多基本理論問(wèn)題，內(nèi)涵非常豐富，本文僅就其中的部分內(nèi)容進(jìn)行了較為粗淺的分析，由于才識(shí)有限，很多想法可能并不成熟，存在一些疏漏和偏頗之處，懇請(qǐng)各位老師不吝賜教。我也將繼續(xù)關(guān)注建筑物區(qū)分所有權(quán)、業(yè)主自治和物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題，不斷學(xué)習(xí)和充實(shí)自身的理論和實(shí)踐素養(yǎng)。

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參考文獻(xiàn)(略)