1.1 選題背景和研究意義

隨著社會的不斷發(fā)展，城市化的過程就意味著土地用途的改變。由于我國城市規(guī)劃的劃分，城市土地可以劃分為城市建成區(qū)土地、城市規(guī)劃區(qū)土地和城市行政管轄區(qū)范圍的土地三種類型。不同類型的土地可以通過對土地的開發(fā)整理而有著對應(yīng)的轉(zhuǎn)化。土地整理制度由此產(chǎn)生。所謂土地整理，是指由政府（一般為土地儲備中心）或其授權(quán)委托的企業(yè)，根據(jù)城市整體規(guī)劃的要求，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮谆A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，使生地變?yōu)槭斓?，通過招拍掛形式再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程[1]。在確定土地整理實施方案后，將列入城市土地儲備開發(fā)、土地供應(yīng)計劃的項目，由政府委托或者通過公開招投標(biāo)的方式確立土地整理企業(yè)。取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作”的原則，來進(jìn)行征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套建設(shè)等[2]。土地整理的核心實質(zhì)上是企業(yè)對土地進(jìn)行市場化運(yùn)作，進(jìn)一步發(fā)掘土地的潛在價值，給土地更大的增值空間，為社會產(chǎn)生效益。國家對土地財政的依賴，土地整理項目成本對地價的作用，以及節(jié)約土地整理項目成本對土地財政的重要性，都充分彰顯了對土地整理項目的成本管理研究的重要性。本研究是以“政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作”進(jìn)行土地整理，即政府提供政策，土地行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)，招標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)出資，參與土地征收、地上物拆遷、地塊“七通一平”。在收益分配上政府獲取土地出讓金的收入，即土地溢價后的部分收入。招標(biāo)企業(yè)主要是收回投資成本，并通過“收支兩條線”的做法，獲取部門管理費(fèi)用。本文研究內(nèi)容有利于解決企業(yè)在土地整理中資金不足的問題，有利于吸收社會資本，參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有利于土地出讓后項目的配套問題的解決，有利于區(qū)域環(huán)境的整治提升[3]。

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1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及評述

在不同的國家與地區(qū)，項目成本管理有許多模式，各不相同。在各個國家的不斷發(fā)展進(jìn)取中，他們因地制宜，達(dá)到了科學(xué)化、程序化、規(guī)范化的成本控制管理模式。由于當(dāng)今世界各國先進(jìn)的成本管理案例中一直貫徹著嚴(yán)密的管理制度，在成本管理全過程中實現(xiàn)了嚴(yán)格的控制和管理。這些成功的經(jīng)驗值得我們學(xué)習(xí)并借鑒。日本注重全過程的成本管理，即從項目開始前階段、經(jīng)過項目實施階段、最后到項目收尾決算階段，項目成本控制制約著項目全過程。為了使這些優(yōu)良的成本管理手段能夠得到廣泛傳播和有效應(yīng)用，日本管理者善于總結(jié)經(jīng)驗，在成本管理工作中找到了捷徑，如日本建筑學(xué)會成本計劃分會所制定出來的符合本國國情的建筑工程費(fèi)用的估算手冊，日本建筑行業(yè)嚴(yán)格遵守該手冊，更能夠在發(fā)生工程質(zhì)量和進(jìn)度糾紛時，作為法院審理的依據(jù)[4]。通過不斷探索和實踐，日本企業(yè)實現(xiàn)了動態(tài)成本管理。英國的建設(shè)工程項目一般分為政府工程和私人工程兩方面。政府工程項目中財政部門根據(jù)項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和施工前費(fèi)用估算，明確構(gòu)成項目費(fèi)用的影響因素，在竣工結(jié)算之前確定投資額。這些現(xiàn)象均體現(xiàn)在政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作的建設(shè)項目當(dāng)中[5]。而在私人工程項目中，私人企業(yè)的工程投資估算工作通常是委托專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)完成的，政府方面不進(jìn)行干預(yù)。而參與項目的各方共同遵守同一計價計量標(biāo)準(zhǔn)，由于它的影響，工程的投標(biāo)就變成了簡單的工程量與工程單價的協(xié)商過程。在項目總預(yù)算、質(zhì)量和進(jìn)度等預(yù)期目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)的前提下，成本費(fèi)用僅僅需要在估算好的投資范圍內(nèi)隨項目全過程的不同階段而深化核算。這就使得英國企業(yè)的項目成本控制難度大大下降[6]。

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第 2 章 土地整理項目成本管理的基礎(chǔ)理論

 

2.1 土地整理項目的相關(guān)概念

土地是人類生產(chǎn)最重要的勞動資料，而土地資源的不合理開發(fā)決定了土地資源可持續(xù)發(fā)展的重要性，土地整理也因此有了長足的發(fā)展。關(guān)于土地整理的研究很多，對土地整理的定義也有很多，更多傾向于土地一級開發(fā)。總體來說，土地整理，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程[26]。在土地整理項目的全過程中，參與的主體有：一級開發(fā)商、原土地方、二級開發(fā)商、政府各部門（計劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)等）和設(shè)計、施工、管理、拆遷、評估等公司[27]。

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2.2 土地整理項目成本管理相關(guān)理論

所謂成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本分析、成本核算和成本考核等一系列科學(xué)管理行為的總稱。土地整理項目成本管理指在土地整理區(qū)域紅線內(nèi)對實施土地整理全過程所涉及到各項成本費(fèi)用（主要包括土地整理項目前期費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、土地上市交易費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用等）進(jìn)行預(yù)測、核算、分析及控制活動[28]。在這里，成本計劃是前提，成本核算是基礎(chǔ)，成本控制是關(guān)鍵。土地整理項目是有周期的，一般為 2-5 年，更長的達(dá)到 8-10 年。開發(fā)周期內(nèi)所涵蓋及的工作有征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政配套設(shè)施建設(shè)等，前一階段工作順利與否都會影響后一階段工作的開展。尤其拆遷安置補(bǔ)償階段涉及到民生利益，實際情況和突發(fā)狀況很多，常常會延長開發(fā)周期。普通建造行業(yè)的成本主要有人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及制造費(fèi)用等，而土地整理項目的成本分為前期工程費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。

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第 3 章 NK 集團(tuán)土地整理項目的成本管理現(xiàn)狀及存在問題....17

3.1 NK 集團(tuán)簡介.......17

3.2 NK 集團(tuán)土地整理項目的成本管理存在的問題.......19

第 4 章 NK 集團(tuán) A 地塊項目成本管理優(yōu)化方案設(shè)計.......22

4.1A 地塊項目基本情況簡介.......... 22

.2A 地塊項目成本管理組織機(jī)構(gòu).......... 22

4.3A 地塊項目成本管理原則.......... 25

4.4A 地塊項目成本計劃.......... 26

4.5A 地塊項目全過程成本控制...... 28

4.6A 地塊項目成本分析..........41

4.7A 地塊項目成本考核..........42

第 5 章 改善 NK 集團(tuán)土地整理項目成本管理的措施.......45

5.1 掌握宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)政策的動向從而規(guī)避政策風(fēng)險......45

5.2 加強(qiáng)企業(yè)整體的成本控制意識.........45

5.3 合理安排融資規(guī)模及債務(wù)期限結(jié)構(gòu).........46

5.4 進(jìn)行多層次的項目成本管理.....47

 

第 5 章 改善 NK 集團(tuán)土地整理項目成本管理的措施

 

5.1 掌握宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)政策的動向從而規(guī)避政策風(fēng)險

土地整理項目目前的操作模式為“政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作”，項目的開工前期規(guī)劃、實施過程中各階段要遵循的規(guī)章制度、項目竣工時的土地上市交易，都會收到市場行業(yè)情況和宏觀政策的影響。因此，企業(yè)要隨時掌握能夠影響土地整理項目成本的各項政策的變動情況，為制定土地整理項目計劃提供決策參考。企業(yè)應(yīng)適時掌握影響土地整理項目成本管理的宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)政策動向，積極與相關(guān)部門溝通，能夠規(guī)避的政策風(fēng)險盡量規(guī)避。如在拆遷階段，一定要明確參與進(jìn)拆遷工作的所有工作人員都基本了解拆遷的相關(guān)法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，在遇到拆遷過程中出現(xiàn)的補(bǔ)償款發(fā)放問題和其他突發(fā)情況時，每個人都能拿出法律的依據(jù)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，一定要隨時掌握人工、材料等市場價格和相關(guān)法律規(guī)范對行業(yè)的影響，減少不必要的開銷。在企業(yè)融資階段，市場經(jīng)濟(jì)政策對銀行貸款利率影響很大，企業(yè)融資時應(yīng)抓好時機(jī)，避免給政策的變動造成的額外費(fèi)用買單。項目的成本控制思想貫穿到項目各崗位的每個人員的工作中，從項目管理者到分項操作人員無一例外。加強(qiáng)企業(yè)整體的成本控制意識，首先就要從項目管理者入手展開，項目管理者不僅要分配人力、物力，協(xié)調(diào)各部門之間的工作銜接，還要平衡各方利益。只有項目管理者對項目成本管理的重視和緊抓，項目成本才能得以有效控制。其次，要加強(qiáng)企業(yè)全體員工的成本控制意識。成本控制涉及到項目實施的所有階段，每個員工都負(fù)有成本控制責(zé)任，成本控制一定要以人為本，將人作為控制點。財務(wù)人員在項目成本管理工作中占有舉足輕重的地位，從項目成本計劃，到分階段成本控制，最后到項目成本考核，都需要財務(wù)人員的參與。所以財務(wù)人員能否提供真實可靠的成本數(shù)據(jù)，是否有瞞報漏報情況，是否端正了成本責(zé)任態(tài)度，是否及時向項目經(jīng)理匯報項目成本控制情況，對于項目整體的成本管理起到了非常大的作用。

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結(jié)論

 

本文以我國土地整理項目發(fā)展的宏觀形勢為研究背景，借鑒國內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗，以NK 集團(tuán)土地整理項目案例分析為切入點，借助于成本管理研究方法，從成本計劃、成本控制、成本分析、成本考核四個階段分別對 NK 集團(tuán)土地整理項目的全過程成本管理進(jìn)行了系統(tǒng)的描述和分析，得出如下結(jié)論：

（1）NK 集團(tuán)土地整理項目成本管理有待改善該公司過去幾年一直存在成本管理不完善的情況，具體表現(xiàn)為：第一，融資規(guī)模及債務(wù)期限不合理導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的增加。第二，企業(yè)成本管理體制薄弱，體現(xiàn)在成本目標(biāo)制定不科學(xué)，成本分析效果差等。第三，缺乏完善的項目責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系。

（2）進(jìn)行階段性任務(wù)分解，將成本控制貫穿到項目始終由于土地整理項目成本的發(fā)生涉及到項目整個周期，因此項目整個周期都要有成本控制的意識，成本控制工作要伴隨項目的每一階段。在本項目具體實踐中，根據(jù) NK集團(tuán) A 地塊項目實際，通過階段性任務(wù)分解來推動成本控制的全程實施：在項目前期階段，做好融資工作，編制好成本計劃，優(yōu)化項目組織方案，減少成本支出；在施工過程中，嚴(yán)格控制好成本的形成過程，如按照計劃成本目標(biāo)值來控制征地拆遷費(fèi)、基建工程中的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、現(xiàn)場預(yù)備費(fèi)等；在土地交付階段，控制好項目的企業(yè)管理費(fèi)用等。

（3）針對 NK 集團(tuán)土地整理項目的成本管理現(xiàn)狀提出改進(jìn)措施根據(jù)對 NK 集團(tuán) A 地塊項目成本管理優(yōu)化方案設(shè)計效果，企業(yè)未來可以從業(yè)務(wù)層面和企業(yè)管理兩方面對 NK 集團(tuán)土地整理項目的成本管理進(jìn)行改進(jìn)。主要包括加強(qiáng)企業(yè)全員成本控制的意識、建立責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系、合理確定融資結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化資金管理、建立多層次、多維度的成本管理理念等，為成本管理工作做好保障。

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參考文獻(xiàn)(略)