第一節(jié)  業(yè)主自治概況

從我國大陸現(xiàn)行法律法規(guī)分析業(yè)主的含義：最早使用“業(yè)主”概念的是1996 年我國發(fā)改委發(fā)布的部門規(guī)章《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（現(xiàn)已失效），該辦法第 6 條涉及“業(yè)主管理委員會”的規(guī)定。之后 1997年原建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的通知》，該通知不僅使用了“業(yè)主”概念，而且進一步規(guī)定了業(yè)主自治的相關(guān)內(nèi)容。2003 年國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六條則明確界定業(yè)主為“房屋的所有權(quán)人”，2006 年《物權(quán)法》將業(yè)主的身份以法律形式確定下來。 從建筑物區(qū)分所有權(quán)概念來分析業(yè)主的含義：根據(jù)最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第一條的界定，業(yè)主與建筑物區(qū)分所有權(quán)人同義。1隨著我國福利型住房轉(zhuǎn)為商品化住房制度以及城鎮(zhèn)化進程的加速，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是一種社會需求很高的新型物權(quán)。我國 2007 年 3 月通過的《物權(quán)法》專章規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，不僅把“業(yè)主”的身份以法律這種高效力的形式確定下來，而且設(shè)置了業(yè)主自治的“格局”——由業(yè)主大會制度來實現(xiàn)業(yè)主自治。人們購買了某小區(qū)的商品房并在房地產(chǎn)權(quán)證上登記為所有權(quán)人，便成為了小區(qū)的業(yè)主。于是產(chǎn)生一個問題：城市小區(qū)能否仍由國家通過行政力量統(tǒng)籌安排小區(qū)治理？小區(qū)是否需要業(yè)主自治？以下通過分析業(yè)主的居住形態(tài)、房屋產(chǎn)權(quán)的私有化、城市治理以及基層民主等四大方面來闡述業(yè)主自治產(chǎn)生的原因，體現(xiàn)出業(yè)主自治的必要性。人們應(yīng)該珍視業(yè)主的身份，積極投入到小區(qū)業(yè)主自治，這是法律賦予的一份權(quán)利。 

............

 

第二節(jié) 業(yè)主大會概況 

我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》雖然設(shè)計了業(yè)主大會制度用于實現(xiàn)業(yè)主自治，但設(shè)計的內(nèi)容卻很粗淺，僅對業(yè)主大會會議的形式、議事規(guī)則、執(zhí)行機構(gòu)業(yè)委會的相關(guān)職責(zé)等問題做了相應(yīng)規(guī)定。但立法未明確業(yè)主大會會議是否系業(yè)主意思決策機構(gòu)；未明確業(yè)主大會是否系我國業(yè)主管理團體的名稱；未明確業(yè)主大會是否系獨立于業(yè)主的自治團體組織。以上不明確的內(nèi)容需要具體進行分析?！段飿I(yè)管理條例》對業(yè)主大會會議的會議形式、議事規(guī)則等內(nèi)容均有細化的規(guī)定：業(yè)主大會會議分為定期和臨時會議，會議形式可以采取集體討論和書面征求意見，會議決定的表決方式采取少數(shù)服從多數(shù)的“過半數(shù)”以及“2/3多數(shù)決”方式。 業(yè)主通過業(yè)主大會制度實施自治的過程是這樣的：業(yè)主們通過業(yè)主大會會議對于小區(qū)自治過程中的重大事項進行商議，形成一項項意思決策；業(yè)主決策之后再交給執(zhí)行機構(gòu)業(yè)委會，于是我們在業(yè)主自治過程中常常見到業(yè)委會的身影：一是對外參與訴訟，查看相關(guān)司法案例，業(yè)委會作為原被告積極參加了多種類型的速速，例如開發(fā)商、物業(yè)公司等的民事糾紛，與相關(guān)行政職能部門進行行政訴訟。二是對外作為合同當事人簽訂協(xié)議，例如新聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的委托合同，維護小區(qū)公共設(shè)施與建設(shè)單位簽訂的建筑合同。所以看到，業(yè)主自治的過程是很流暢的，先是決策后是執(zhí)行。所以我們不能將業(yè)主大會會議僅僅理解是一種會議形式，其更多的體現(xiàn)為一種業(yè)主意思決策機構(gòu)，類似于公司法人中的股東大會。

............

 

第二章  我國業(yè)主自治的發(fā)展與現(xiàn)狀 

 

第一節(jié)  業(yè)主自治的三個發(fā)展階段 

業(yè)主自治是有其發(fā)展過程的。在業(yè)主自治的實踐過程中，隨著整個外部制度環(huán)境和業(yè)主個人法治意識的調(diào)整與變化，業(yè)主逐步認識到業(yè)主自治的價值與魅力所在，業(yè)主通過自治追求的權(quán)益也在不斷提升。主要表現(xiàn)為以下三個發(fā)展階段：即建筑物區(qū)分所有權(quán)之物權(quán)、業(yè)主自治權(quán)和公民權(quán)。這三個階段對于業(yè)主而言是是一個逐步成長的發(fā)展過程。通過以下深入解析，我們能夠體會到業(yè)主自治的價值與魅力，并了解目前我國的業(yè)主自治的現(xiàn)狀，提出問題并找到切入點解決問題。這是業(yè)主自治的最初階段，當業(yè)主與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，業(yè)主的消費權(quán)益予以體現(xiàn)。業(yè)主的消費權(quán)益是指業(yè)主作為消費者在購買房屋時所享有的基本權(quán)益，這份消費權(quán)益注意體現(xiàn)的是物權(quán)中的建筑物區(qū)分所有權(quán)。 住房這種商品非常特殊，不僅價值不菲，可能會消耗業(yè)主及其家庭幾乎一生的積蓄，而且房子質(zhì)量很難一時獲得檢驗，需要較長的時間才能逐漸獲得證實和確認。從業(yè)主維權(quán)的實踐來看，業(yè)主的消費權(quán)益遭受到侵害往往體現(xiàn)在以下方面：房產(chǎn)商在賣房階段對業(yè)主存在欺詐，例如預(yù)售房屋階段存在虛假宣傳、銷售房屋時設(shè)置各種“霸王條款”合同、交付房屋時嚴重延期，另外還有業(yè)主入住之后發(fā)現(xiàn)所購房屋面積縮水，且存在其他房屋質(zhì)量問題等。因為涉及的是業(yè)主個人的房屋專有所有權(quán)，業(yè)主在這個階段維權(quán)意識很強，往往通過與開發(fā)商不斷調(diào)解，若調(diào)解不成則會選擇仲裁或訴訟等方式維權(quán)。這個維權(quán)的自治過程也是在鍛煉業(yè)主自治意識和民主意識的過程，與之前我國實行住房公有制福利分房時相比較，那時候的老百姓不會有此種自治意識，而是完全依靠國家行政力量管控。 

...........

 

第二節(jié)  業(yè)主自治的現(xiàn)狀——以業(yè)主大會為切入點

改革開放以來，國家試圖從經(jīng)濟和社會生活中退出，但由于國家權(quán)力長期以來對經(jīng)濟和社會生活的深入，業(yè)主已習(xí)慣全能型國家的存在，造就了業(yè)主的被動性、依賴性和惰性?，F(xiàn)在房屋私有化后，業(yè)主對于法律所賦予的建筑物區(qū)分所有權(quán)感到陌生，僅珍惜其享有的房產(chǎn)專有所有權(quán)，而對共有所有權(quán)以及成員權(quán)是沒有感情的。縱然物業(yè)的公共部位出了問題，只要不直接影響到該業(yè)主利益，他們照樣“只掃門前雪”。 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，花錢購買并享受物業(yè)服務(wù)，但業(yè)主的自治觀念卻沒有同步轉(zhuǎn)變，仍習(xí)慣接受別人管理，享受他人奉獻，缺乏自治愿望，匱乏公共意識。在城市小區(qū)業(yè)主自治過程中，業(yè)主普遍缺乏積極性與熱情，錯誤地認為物業(yè)管理工作是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事情，與業(yè)主毫無關(guān)系，對業(yè)主大會的召開態(tài)度漠然，當小區(qū)業(yè)委會計劃召開業(yè)主大會對小區(qū)某些事務(wù)進行討論表決時，有些業(yè)主即便看到了業(yè)主大會的召開通知也不會積極參加，導(dǎo)致一些待決事項往往因為票數(shù)問題而難以形成決議。 其次，政府雖然在簡政放權(quán)方面做了很多努力以積極構(gòu)建服務(wù)型政府，但不可否認的是某些職能部門仍用行政的慣用思維來治理城市，對于業(yè)主自治這種新型社會治理方式還沒有很好的理解和運用。物權(quán)法等相關(guān)法律已經(jīng)明確了職能部門有行政指導(dǎo)和監(jiān)督的義務(wù)，可見小區(qū)業(yè)主自治離不開政府的力量。但實踐中仍然存在：對于業(yè)委會運作中遇到的現(xiàn)實困難和矛盾，相關(guān)職能部門未能及時介入指導(dǎo)、調(diào)解。對于小區(qū)的公共收益、專項維修基金的收支及使用情況等，街道、相關(guān)行政職能部門應(yīng)未能有效實施監(jiān)督。 

........

 

第三章 業(yè)主大會自治職能未能顯現(xiàn)的原因......16 

第一節(jié) 法律方面的原因...........17 

一、立法未明確業(yè)主大會的民事主體地位....17 

二、《民法通則》二元民事主體結(jié)構(gòu)缺陷....17 

第二節(jié) 非法律方面的原因.........18 

第四章 業(yè)主大會民事主體地位的探索與構(gòu)建....22 

第一節(jié)  探索業(yè)主大會民事主體地位 ........22 

一、不同國家和地區(qū)的立法模式....22 

二、我國業(yè)主大會民事主體地位的路徑選擇..........23 

第二節(jié) 構(gòu)建我國業(yè)主大會法人化...........24 

一、各地業(yè)主大會法人化的探索....24 

二、明確業(yè)主大會法人化的必要性和可行性..........25 

三、業(yè)主大會機構(gòu)模式的設(shè)想......28 

 

第四章 業(yè)主大會民事主體地位的探索與構(gòu)建

 

業(yè)主大會的民事主體地位在業(yè)主大會制度中是一個基本問題，也是我們必須直面的問題。首先，我們應(yīng)該分析世界不同國家和地區(qū)關(guān)于業(yè)主自治團體的立法模式，以發(fā)展開放的態(tài)度從中吸取經(jīng)驗為我國所用。再根據(jù)我國的客觀情況來探索我國業(yè)主大會民事主體地位的路徑選擇，主要分析賦予業(yè)主大會法人化或賦予非法人團體兩種路徑的利弊。最后從我國各地業(yè)主大會法人化探索的客觀情況出發(fā)，以及分析業(yè)主大會法人化的必要性和可行性，筆者認為應(yīng)該賦予我國業(yè)主大會法人的民事主體地位，并在此基礎(chǔ)上提出具體業(yè)主大會機構(gòu)模式的設(shè)想。  

 

第一節(jié)  探索業(yè)主大會民事主體地位  

 

一、不同國家和地區(qū)的立法模式 

各國關(guān)于業(yè)主團體組織的立法例歸納起來主要有三種模式，即具有法人人格團體的模式、不具有法人人格團體的模式和折衷式的法人人格模式。考察分析各國的立法例將有助于拓展思路，為我國業(yè)主大會的民事主體地位提供寶貴的借鑒。 法國 1938 年的《有關(guān)區(qū)分各階層不動產(chǎn)共有之法律》系建筑物區(qū)分所有權(quán)的單行特別法，該法律只有 14 個條文，但其具有重要的法律地位。該法律也具有明顯的缺陷，主要表現(xiàn)在：第一、該法律規(guī)定業(yè)主團體組織自愿決定是否成立，其成立不具備強制性。第二、因為法國法上特別注重個人所有權(quán)，小區(qū)建筑物的改良需要獲得全體區(qū)分所有權(quán)人的同意才能開展，這就極大限制了業(yè)主團體組織的職能。因此 1965 年法國的《住宅分層所有權(quán)法》第 14 條修改了1938 年的《有關(guān)區(qū)分各階層不動產(chǎn)共有之法律》，明確業(yè)主團體組織的名稱為“協(xié)同管理團體”，其享有法人人格。 

........

 

結(jié) 語

 

城市治理逐步向小區(qū)業(yè)主自治轉(zhuǎn)變是世界趨勢，也是我國構(gòu)建社會發(fā)展和管理新格局的關(guān)鍵所在。法治社會更應(yīng)該尊重業(yè)主自治，預(yù)留業(yè)主自治的充分空間，充分挖掘業(yè)主自身的自治潛能。我國立法應(yīng)明確業(yè)主大會的民事主體地位，構(gòu)建業(yè)主大會法人化道路，這已成為城市治理方式研究中重大而緊迫的現(xiàn)實課題。 

.........

參考文獻(略)