本文是一篇運營管理論文，本文從目前國內商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀入手，通過對現(xiàn)有案例進行分析總結出社區(qū)購物中心存在的問題，提出以“精細化”為導向來打造社區(qū)商業(yè)地產這一觀點，并結合相關實例加以論證。根據(jù)長尾理論，微型商業(yè)地產雖然無法與那些高聳入云的大型商業(yè)
第1章 緒論
1.1 研究背景
（1）投資增速放緩與商業(yè)地產存量的爭奪
如今商業(yè)地產的開發(fā)，已經成為“新常態(tài)”下拉動經濟增長的新動力。在當前經濟中，我國經濟結構正經歷著巨大的變化，已經開始從以制造業(yè)為主轉向以服務業(yè)為主，服務業(yè)所依靠的外部表現(xiàn)是商業(yè)地產，因為我國開始以制造業(yè)所在的第二產業(yè)開始往服務業(yè)所代表的第三產業(yè)進行轉型，作為第三產業(yè)載體的商業(yè)地產必定也會得到一定的快速發(fā)展提升。但隨之而來的各地區(qū)開發(fā)商盲目攀比，同質化現(xiàn)象比較嚴重，近年來商業(yè)地產數(shù)量已呈爆炸式上升，同質化現(xiàn)象比較嚴重商鋪閑置率高以及社會資源浪費問題突出。這會要求商業(yè)地產商們根據(jù)自身項目所在區(qū)域，外部環(huán)境以及周邊客群情況，來定制自身的發(fā)展路線和策略，在建造初期就確定自身的差異化特點，正式投入運營后才是“真正的開始”，后期經營的效率以及品質是覺得商業(yè)地產項目能否走遠的關鍵。
（2）“互聯(lián)網+”時代的沖擊
隨著科技的發(fā)展，互聯(lián)網的迅速崛起，因為互聯(lián)網所獨有的跨越空間以及時間的特點，同步配上中國物流業(yè)的高速發(fā)展，線上購物方式對實體經營企業(yè)的經營產生了深遠的影響，同時商業(yè)地產作為實體經營企業(yè)的重要載體也受到了巨大的沖擊。隨著電子商務發(fā)展迅猛，電商平臺不斷崛起，線下零售行業(yè)開始向線上轉移，而傳統(tǒng)實體商業(yè)卻逐漸被取代。2016年，中國線上零售規(guī)模達到4.2萬億，到2023年規(guī)模已經拓張至25萬億元，年均增長43%，占整個零售業(yè)的比例由12%增加到20.7%。隨著電商平臺的發(fā)展以及移動互聯(lián)時代的到來，傳統(tǒng)的商業(yè)運營模式已經很難適應現(xiàn)在市場環(huán)境，傳統(tǒng)線下渠道被逐步取代。

運營管理論文怎么寫

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1.2 研究目的與意義
1.2.1 研究目的
商業(yè)地產所面臨的市場環(huán)境越來越嚴峻，商業(yè)地產運管管理的標準也在不斷完善，為探討如何在商業(yè)地產項目中做好運營管理工作，緊跟時代步伐，不斷健全運營管理體系。本文選取上海H公司商業(yè)地產項目作為研究對象，運用運營管理理論，結合國內外先進的商業(yè)地產項目管理方法及H公司商業(yè)地產項目管理情況，重點分析H項目運營管理存在的問題，從而深入地發(fā)現(xiàn)與探究造成這些問題的成因，根據(jù)自身所學的知識，同步提出相對應的優(yōu)化策略并且制定一系列的優(yōu)化保障措施來確保運營效率的提升。
1.2.2 研究意義
如今商業(yè)地產的開發(fā)，已經成為“新常態(tài)”下拉動經濟增長的新動力。在當前經濟中，我國經濟結構正經歷著巨大的變化，已經開始從以制造業(yè)為主轉向以服務業(yè)為主，服務業(yè)所依靠的外部表現(xiàn)是商業(yè)地產，因為我國開始以制造業(yè)所在的第二產業(yè)開始往服務業(yè)所代表的第三產業(yè)進行轉型，作為第三產業(yè)載體的商業(yè)地產必定也會得到一定的快速發(fā)展提升。各地區(qū)開發(fā)商盲目投資跟風開發(fā)，造成了現(xiàn)階段商業(yè)地產同質化現(xiàn)象比較嚴重，該現(xiàn)象造成商鋪閑置率居高不下以及社會資源浪費等現(xiàn)象突出，這些都需要商業(yè)地產開發(fā)經營過程中要注意走差異化之路，特別是商業(yè)地產更需要重視后期經營管理上的革新，才能順利破圈并取得競爭激烈環(huán)境下的全面突破。
在互聯(lián)網快速發(fā)展的今天，商業(yè)地產在互聯(lián)網潮流中轉型已勢在必行，電商能夠忽視空間以及時間的特性，結合中國高速發(fā)展的物流行業(yè)以及網上購物的便利性以及優(yōu)惠性已經深深融入人們的日常生活，網絡商品年交易量也在不斷大幅度增加。伴隨著網絡購物成為一種潮流實體商業(yè)產業(yè)正式發(fā)展也遭受到極大的影響，傳統(tǒng)零售行業(yè)正面臨著瘋狂關隘、店零售額增速下滑的尷尬局面，特別是人力資金成本不斷上升、實體商業(yè)從業(yè)人員壓力成倍加大、商業(yè)地產不斷探索運營管理全渠道轉型、如萬達、華潤、龍湖所屬項目開展O2O試水、引入大數(shù)據(jù)管理、加入體驗式業(yè)態(tài)迎接電商沖擊、試圖通過運營管理創(chuàng)新把互聯(lián)網影響轉化為運營手段等等。
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第2章 商業(yè)地產運營管理相關概念及理論
2.1 商業(yè)地產相關概念
2.1.1 商業(yè)地產概念
商業(yè)地產（Commercial Real Estate）指的是用于商業(yè)活動的房屋，中國房地產統(tǒng)計年鑒對其進行了定義，即那些進行商業(yè)零售、其他形式的實物即時交易或為大眾提供有償服務的商業(yè)場所。隨著社會經濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產作為一種投資開發(fā)項目越來越受到人們關注，對其相關問題的研究也逐漸成為學者們研究的重點之一。從定義的角度來看，所有具有商業(yè)功能并能產生經濟利益的地產都被歸類為商業(yè)地產。從定義的發(fā)展來看，商業(yè)地產分為狹義和廣義兩種。目前，關于商業(yè)地產的研究主要集中在狹義商業(yè)地產上，如大型購物中心、商業(yè)綜合體等，這也是本文的主要研究對象。狹義的商業(yè)地產包括商業(yè)用地、商業(yè)空間、辦公及配套設施、餐飲娛樂休閑以及交通組織等等。與住宅用途的居住房地產和生產用途的工業(yè)房地產不同，這里所說的商業(yè)房地產主要是用于企業(yè)的生產和經營活動。
這篇文章主要探討了狹義商業(yè)地產的各種形態(tài)，包括其功能用途、發(fā)展策略、投資方式以及運營管理方式，這些都與普通房地產存在明顯的不同。
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2.2 運營管理概念及理論
2.2.1 運營管理概念
運營管理（Operations Management）涵蓋了對商業(yè)活動的規(guī)劃、管理和優(yōu)化，它是對所有商業(yè)行為的統(tǒng)一稱呼。從整個商業(yè)地產的投資來看，商業(yè)地產屬于資本密集型產業(yè)，其投入成本高，回收期長。運營管理的核心任務是將設計好的經營系統(tǒng)轉化為一個具體的生產流程。從某種意義上講，運營管理就是通過有效地組織、協(xié)調以及監(jiān)控這些要素來實現(xiàn)既定的目標，從而達到提高經濟效益的目的。運營管理涵蓋了設計、實施、評價以及優(yōu)化的各個方面。在西方國家中運營管理已成為一門獨立學科。在五大管理職能中，生產與制造是核心，技術和財務管理是基礎，人力資源和市場營銷為保障，市場管理則是最終目的。在企業(yè)運營中，這五種管理功能是相互聯(lián)系的，形成了一個反復循環(huán)的流程。從這個角度來說，運營管理就是企業(yè)的整體管理，它包含了整個企業(yè)經營活動所需要的一切要素，如產品、價格、銷售渠道等。因此，運營管理是一項系統(tǒng)工程，需要各部門相互配合、協(xié)調工作才能完成。
2.2.2 運營管理理論發(fā)展歷程
十九世紀的古典管理學對運營管理理論的發(fā)展產生了深遠的影響。從19世紀的尾聲到20世紀的初期，古典管理學的理論在瓦特和泰勒等領軍人物的推動下得到了進一步的拓展。他們研究生產過程中各要素之間的相互關系，并提出了一系列有名的管理控制思想。他們主要的研究成就涵蓋了科學管理的基礎理念、對工業(yè)活動的深度探究，以及霍森實驗和泰勒制的應用。其中，霍森法是當時最為重要的方法之一，它使管理者能夠更加有效地利用生產要素。除此之外，他們還建立了蒸汽機、甘特圖和流水組裝工廠，以及最為基礎的經濟批量訂購方法。現(xiàn)代管理理論則主要有戰(zhàn)略管理思想、激勵理論、組織設計與變革、領導藝術等等。運營管理不僅是一種企業(yè)文化，而且是在企業(yè)的長期發(fā)展歷程中逐漸形成并得到廣泛接受的價值觀念體系。它與組織戰(zhàn)略、員工激勵等密切相關，并且隨著時代變化而不斷演進。工業(yè)生產領域成為了研究的主要焦點。它不僅關注如何提高效率、降低成本，而且也注重通過改善組織結構來促進員工積極性的發(fā)揮，從而提升企業(yè)整體競爭力。企業(yè)管理活動的核心目標是提升生產的效率和產品的質量。
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第3章 H公司商業(yè)地產項目運營管理現(xiàn)狀及存在的問題 ................ 23
3.1 H公司商業(yè)地產項目簡介 ..................... 23
3.2 H公司商業(yè)地產項目PEST分析 ..................... 24
3.3 H公司商業(yè)地產項目運營管理現(xiàn)狀 ......................... 26
第4章 H公司商業(yè)地產項目運營管理優(yōu)化及保障措施 .................... 36
4.1 運營模式優(yōu)化 ................................ 36
4.1.1 售后返租 ................................. 36
4.1.2 售后統(tǒng)一運營 .......................... 36
第5章 研究結論與展望 .......................... 78
5.1 研究結論 ................................... 78
5.2 研究展望 ........................ 78
第4章 H公司商業(yè)地產項目運營管理優(yōu)化及保障措施
4.1 運營模式優(yōu)化
通過對H公司商業(yè)地產項目運營模式的問題分析，以銷售為主的模式，對于商場整體運營造成了極大的負擔。在這種管理模式中，高層管理人員通過對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的分析和判斷，制定出一系列相應的計劃和決策。因此，在明確了具體的運營策略后，這篇文章將集中探討如何改進運營管理方式，確保商業(yè)地產項目能夠順利進行。
4.1.1 售后返租
在確定了具體的運營模式之后，本文將重點研究如何優(yōu)化運營管理模式，以保證商業(yè)地產項目的順利實施。對于開發(fā)商來說，可以通過租賃的方式將其開發(fā)項目中的一部分產權轉讓給第三方公司，從而實現(xiàn)資金上的良性循環(huán)。這被視為一種雙方都能受益的策略。在這種模式下，開發(fā)商只需要對其擁有所有權的部分物業(yè)實施管理，而不需承擔全部風險。為了讓這種操作模式能夠充分發(fā)揮其潛能，一方面，開發(fā)團隊必須擁有出色的管理能力。因為一個項目成功與否取決于多方面因素，其中最主要的一點就是公司能否對開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題及時解決。從另一個角度看，公司的管理層人員必須擁有出色的市場推廣和運營技巧。在項目開發(fā)過程中，他們不僅需要掌握專業(yè)知識和技能，還要有足夠的時間來制定一個完整而詳細的計劃并付諸實施。
4.1.2 售后統(tǒng)一運營
這種方式在確保運營的主導權，避免了固定的投資回報壓力，同時還能有助于保障銷售收益。這種租賃方式被稱為返租，通常是指在購買時已取得所有權的商業(yè)房地產，將其出租給第三方使用。在決定這種運營模式時，應與投資者方進行協(xié)商，與投資方簽署《委托管理協(xié)議》，其中約定后續(xù)運營由開發(fā)商來進行負責，同時明確雙方收益分成方式，同步由開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)管理團隊。這種方式可以更好的進行通盤規(guī)劃，租金收益規(guī)劃以及物業(yè)管理，為后續(xù)運營打造良好基礎。

運營管理論文參考

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第5章 研究結論與展望
5.1 研究結論
目前我國大多數(shù)城市的購物中心存在著同質化嚴重、定位模糊、業(yè)態(tài)單一以及缺乏特色等一系列問題，這些都是影響商業(yè)運營效益和可持續(xù)性發(fā)展的關鍵因素。如何做好商業(yè)地產的運營管理是擺在每個企業(yè)面前急需解決的難題。以H公司商業(yè)地產項目為例，本文對其運營管理問題進行了深入研究，探討了H項目在運營管理模式選擇、招商營運效率和管理主體效率等方面存在的問題，并對其成因進行了剖析，揭示了問題的根源，并提出了相應的解決方案。
為了確保H項目的長期發(fā)展，必須采取合理的優(yōu)化措施，這些措施主要包括四種:
（1）根據(jù)價值鏈理論，對門店實施計劃統(tǒng)一管理模式，發(fā)現(xiàn)目前“租售結合”運營模式中存在三種細分模式，可以進一步優(yōu)化。
（2）基于運營管理理論和商業(yè)地產價值鏈優(yōu)化模型，我們對招商營運管理進行了系統(tǒng)優(yōu)化，從招商營運、制度體系和監(jiān)督考核等三個方面進行了優(yōu)化。具體而言，我們從功能定位清晰、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、招商統(tǒng)一和經營統(tǒng)一等四個方面對招商營運管理進行了精細優(yōu)化。
（3）在遵循業(yè)務流程再造理論的指導下，構建一套合理有效的企業(yè)組織架構，以實現(xiàn)扁平化、集中化、分散化的目標，從而快速響應市場需求。
（4）基于勝任力模型，加強運營管理人員的勝任力培訓，特別是提升項目負責人的勝任能力，以建立一支專業(yè)卓越的商業(yè)地產團隊。
參考文獻（略）