本文是一篇項(xiàng)目管理論文，本文是一篇項(xiàng)目管理論文，?本文首先分析了風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論，并對(duì)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行了對(duì)比。風(fēng)險(xiǎn)管理的流程包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制，以上也是本文整體的思路，通過(guò)對(duì)中岳房地產(chǎn)公司概況和風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀的了解。
1緒論
1.1研究背景及意義
1.1.1研究背景

項(xiàng)目管理論文怎么寫

改革開(kāi)放以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革持續(xù)深入的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新的高度，房地產(chǎn)市場(chǎng)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了強(qiáng)大的支撐。根據(jù)每個(gè)時(shí)期市場(chǎng)的需求及國(guó)家政策的變化，對(duì)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，可具體分成四大階段。第一階段自2003年起，房地產(chǎn)業(yè)被列為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱行業(yè)，在此期間，國(guó)家一直在出臺(tái)各種政策來(lái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，希望通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也能帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二階段自2011年開(kāi)始，將房地產(chǎn)作為一個(gè)民生問(wèn)題，國(guó)家對(duì)金融政策、監(jiān)管政策、土地政策都進(jìn)行了有效的調(diào)整，一切以廣大群眾的需求出發(fā)，不忘初心，從根本上解決“大家買不起房”這一問(wèn)題，盡可能多建房子，以達(dá)到“百姓皆有房住”的狀態(tài)。第三階段自2015年起，把房地產(chǎn)看作是一個(gè)產(chǎn)能問(wèn)題，國(guó)家為此提出了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要刺激市場(chǎng)，減少存量。第四階段自2016年起，把房地產(chǎn)看作是金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，國(guó)家在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了“房住不炒，打擊投機(jī)性需求”的目的，進(jìn)而有效抑制泡沫。第四階段有了質(zhì)的變化，在此期間要抑制炒房，人口剛需衰減疊加去金融化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情也逐漸出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。
近幾年，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策及國(guó)內(nèi)外的疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)入冰河時(shí)期，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用居高不下，融資難、周期長(zhǎng)、去化慢、利潤(rùn)低成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的困難點(diǎn)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也日益加大?，F(xiàn)階段，在國(guó)內(nèi)，投資失控是工程項(xiàng)目中常見(jiàn)的情況，通常是由管理不當(dāng)、方法落后等原因造成的，更多的是由于沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到對(duì)工程項(xiàng)目產(chǎn)生影響和制約的風(fēng)險(xiǎn)因素，從而造成了工程項(xiàng)目的巨大損失。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理，認(rèn)真通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估并采取相應(yīng)的防范與應(yīng)對(duì)措施，從而提升企業(yè)所具備的管理決策能力，既能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又能獲得更大的利潤(rùn)，是今后房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理的重要內(nèi)容。
.................................
1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析
1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀
早在兩個(gè)世紀(jì)前，西方經(jīng)典經(jīng)濟(jì)論著就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了最初的界定。經(jīng)營(yíng)者的營(yíng)業(yè)收益主要是指其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所承受的風(fēng)險(xiǎn)所獲得的收益。在此之后，1901年，美國(guó)學(xué)者威雷特對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了較為精確的界定。在他看來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定因素，而這些因素又是人們所不愿意面對(duì)的。這一概念所包含的兩個(gè)方面的含義，為以后的學(xué)者對(duì)危險(xiǎn)問(wèn)題的探討奠定了基礎(chǔ)。首先，風(fēng)險(xiǎn)的存在是客觀的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，可以規(guī)避，可以控制，可以轉(zhuǎn)移，但不能從根源上消除。其次，不確定是風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)和核心。風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和影響的后果都是不確定的。
為了防止事件發(fā)生產(chǎn)生的不利后果，減小事件所造成的各類損失，也就是降低風(fēng)險(xiǎn)成本，人們借用管理科學(xué)的原理和方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，從而產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)管理。美國(guó)保險(xiǎn)公司于1931年成立了保險(xiǎn)公司，并在此基礎(chǔ)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理和保險(xiǎn)進(jìn)行了深入的研究。1953年通用公司發(fā)生的一次大火為美國(guó)商界、學(xué)界帶來(lái)了巨大的沖擊，為風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)科的發(fā)展開(kāi)辟了新的道路。美國(guó)學(xué)者于1963年出版的《企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理》一書(shū)，在歐美國(guó)家得到了廣泛關(guān)注。在一九八三年五月，美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的年度會(huì)議上，各國(guó)的專家、學(xué)者們共同制定了“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)則”。歐洲危險(xiǎn)學(xué)會(huì)是由歐洲11國(guó)于1986年聯(lián)合組建的；同年十月，在新加坡舉行的一次風(fēng)險(xiǎn)管理國(guó)際研討會(huì)，標(biāo)志著這一運(yùn)動(dòng)已在全球范圍內(nèi)展開(kāi)，并形成了一場(chǎng)全球性的活動(dòng)。Krechowice（2017）提出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的重點(diǎn)工作是充分做好前期的調(diào)研，充分了解和掌握每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因，同時(shí)將各個(gè)階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，然后通過(guò)相關(guān)分析方法重點(diǎn)分析主要風(fēng)險(xiǎn)因素并采取相應(yīng)的防范與應(yīng)對(duì)措施[1]。Malka 和Nishai （2019）提出了網(wǎng)絡(luò)分析法的運(yùn)用，通過(guò)分析各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素之間的關(guān)系，并通過(guò)分析計(jì)算出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于目標(biāo)層的重要程度排序，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)類型及重要性程度采取相應(yīng)的防控措施[2]。
..........................
2相關(guān)概念與理論
2.1相關(guān)概念
2.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義
1901年，美國(guó)學(xué)者威雷特提出,“風(fēng)險(xiǎn)”屬于不確定因素，反映出人們不愿看到的情況出現(xiàn)。在今天看來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的事實(shí)。有兩個(gè)主要的特征：其一，其客觀性；二是它具有不確定性，即在一定條件下可能出現(xiàn)某種結(jié)果，這種結(jié)果有其可能性或必然性，也有可能不會(huì)產(chǎn)生這種結(jié)果，因而會(huì)對(duì)社會(huì)造成損失。風(fēng)險(xiǎn)存在具有客觀性，不以人們的意愿為轉(zhuǎn)移的、可避免的、可支配的、可轉(zhuǎn)讓的，但是，無(wú)法從根本上杜絕。其次，風(fēng)險(xiǎn)具有兩重屬性，即不確定性與可變性。其中，不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)與核心。風(fēng)險(xiǎn)不是由客觀因素造成的，而是由主觀因素引起的，是由于主體認(rèn)識(shí)能力或判斷錯(cuò)誤所導(dǎo)致的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生及影響結(jié)果均具有不確定性。第三，不確定性是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的特征之一。1921年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家F.H.奈特根據(jù)威雷特“風(fēng)險(xiǎn)”理論，對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”與“不確定”進(jìn)行了較為明確的區(qū)分。他認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)”就是不確定的因素或結(jié)果，它是一種不確定性。法茨與斯通在1992年才更深入地探討“風(fēng)險(xiǎn)”之涵義。在此基礎(chǔ)上，兩位學(xué)者又提出了“風(fēng)險(xiǎn)管理”這一概念，并認(rèn)為企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)就是一種管理過(guò)程中的不確定性。他們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)主要包括三個(gè)方面：（1）潛在損失；（2）虧損的范圍；（3）潛在損失的不確定性。Fates,Stone提出了風(fēng)險(xiǎn)三因素模型，內(nèi)在地體現(xiàn)著風(fēng)險(xiǎn)的基本含義，從而構(gòu)成了這一理論的基本框架。
綜合國(guó)內(nèi)外學(xué)者及文獻(xiàn)中關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的界定，文章定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是由于客觀條件不確定而引起，由此造成了實(shí)際結(jié)果和預(yù)期目標(biāo)之間出現(xiàn)偏差，這種背離包含著背離的可能、背離的范圍和方向。
..................................
2.2相關(guān)理論
2.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照項(xiàng)目所在城市的上位規(guī)劃條件，按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門及政策、規(guī)范要求規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品組合，然后按照約定的工期，組織總承包單位及各個(gè)分包單位完成施工建設(shè)所涵蓋的內(nèi)容，達(dá)到預(yù)售條件后通過(guò)一定的銷售策略取得收益。其主要有以下幾個(gè)顯著特點(diǎn)：
（1）投資規(guī)模大
從土地獲取到租賃銷售，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)一階段都需要大量的資金支持，相比其他行業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資動(dòng)輒千萬(wàn)，投資額過(guò)億的項(xiàng)目比比皆是，如大型文旅項(xiàng)目、鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目都會(huì)引來(lái)數(shù)百億的投資。如此巨大的投資，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)通貨膨脹，現(xiàn)金流，融資，貸款利率等方面的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)
整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及分部分項(xiàng)工程的數(shù)量、工種和工序較多，平均開(kāi)發(fā)周期至少兩年，時(shí)間跨度較大。由于周期長(zhǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的因素也隨之增多，如房地產(chǎn)政策的變化、利率的變化、客戶習(xí)慣的變化、供給側(cè)結(jié)構(gòu)的變化、建設(shè)成本的變化等，這些都會(huì)影響房地產(chǎn)的正常開(kāi)發(fā)，進(jìn)而帶來(lái)一些不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）涉及面廣
房地產(chǎn)與千家萬(wàn)戶的生活緊密相連，任何一個(gè)家庭對(duì)住房都會(huì)有不同的需求。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅包含鋼筋混凝土、水電安裝，還包含裝修、園林景觀、自來(lái)水、燃?xì)夂蜔崃こ?，每一道工藝和流程都牽扯很多的行業(yè)和企業(yè)，涉及面較廣。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中隨時(shí)都會(huì)遇到各種類型的問(wèn)題，這些不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素可能會(huì)直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。
（4）受自然環(huán)境影響大
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工藝流程多，每個(gè)分部分項(xiàng)工程都有標(biāo)準(zhǔn)的施工工藝和施工節(jié)點(diǎn)，受季節(jié)、溫度及天氣影響較大，自然環(huán)境的變化將會(huì)影響項(xiàng)目施工的質(zhì)量、安全和進(jìn)度，如冬季澆筑混凝土必須采用冬季施工措施，室外風(fēng)力較大時(shí)不應(yīng)高空作業(yè)。
......................
3 中岳房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀 .................. 16
3.0 中岳房地產(chǎn)公司概況 ........................ 16
3.1 中岳房地產(chǎn)公司組織框架 ............................ 16
3.2 中岳房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀 ...................... 17
4 D項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 ............................... 22
4.1 D項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別流程 ......................... 22
4.1.1 第一輪調(diào)研 .............................. 22
4.1.2 第二輪調(diào)研 ...................................... 22
5 D項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 .......................... 31
5.1 投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估................... 31
5.2 前期準(zhǔn)備階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估....................... 32
5.3 施工建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估............................. 33
6 D項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對(duì)
6.1投資決策階段
投資決策階段是是判斷項(xiàng)目是否具有可行性的關(guān)鍵階段，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)卣叩牧私?、周邊?jìng)品的調(diào)研及其他房地產(chǎn)政策的實(shí)施情況，將決定項(xiàng)目的可行性、規(guī)劃設(shè)計(jì)方向等。其存在的主要風(fēng)險(xiǎn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)，將采取以下防范與應(yīng)對(duì)措施：
（1）加大前期市場(chǎng)調(diào)研力度，充分了解當(dāng)?shù)卣?br /> 前期調(diào)研的精細(xì)度對(duì)于投資決策階段至關(guān)重要，調(diào)動(dòng)參與調(diào)研人員的主觀能動(dòng)性，讓項(xiàng)目管理人員全身心投入到市場(chǎng)當(dāng)中，充分了解D項(xiàng)目所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、交通情況、配套設(shè)施、周邊競(jìng)品的定位及未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，為項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃提供有效的參考價(jià)值，這樣能夠?yàn)轫?xiàng)目工程決策的制定提供指導(dǎo)和依據(jù)。通過(guò)調(diào)研報(bào)告的分析，應(yīng)給項(xiàng)目的可行性給出合理的答案，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展具有延展性，并對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的規(guī)劃及產(chǎn)品組合提出合理化建議，這樣才能保證D項(xiàng)目在周邊項(xiàng)目中脫穎而出。
（2）充分了解當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的成本情況，為目標(biāo)成本提供可靠的數(shù)據(jù)支撐
根據(jù) D項(xiàng)目的具體情況，對(duì)該項(xiàng)目的成本和費(fèi)用進(jìn)行了測(cè)算，并對(duì)其進(jìn)行了詳細(xì)的分析。對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行科學(xué)、精確的評(píng)估，可以為項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)、建設(shè)、投資等提供設(shè)計(jì)依據(jù)。項(xiàng)目可行性報(bào)告中最重要的就是前期的成本測(cè)算，測(cè)算結(jié)果直接決定D項(xiàng)目的利潤(rùn)率，也是判定項(xiàng)目是否可行的關(guān)鍵因素。可通過(guò)周邊項(xiàng)目的調(diào)研，了解項(xiàng)目的前期工程費(fèi)用，主要包括主體土建安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、室外工程以及營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等，通過(guò)對(duì)比為D項(xiàng)目提供有效的數(shù)據(jù)參考，這樣才能夠更加準(zhǔn)確做出D項(xiàng)目的成本測(cè)算。

項(xiàng)目管理論文參考

............................
7結(jié)論與展望
7.1結(jié)論
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，在增加稅收收入、創(chuàng)造就業(yè)崗位、改善居住環(huán)境、提高城市居民居住條件，并對(duì)推動(dòng)有關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重大作用，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策及國(guó)內(nèi)外的疫情影響，隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本急劇增加，同時(shí)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用居高不下，融資難、周期長(zhǎng)、去化慢、利潤(rùn)低成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的困難點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所遇到的困難不斷增加，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。
本文首先分析了風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論，并對(duì)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀進(jìn)行了對(duì)比。風(fēng)險(xiǎn)管理的流程包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制，以上也是本文整體的思路，通過(guò)對(duì)中岳房地產(chǎn)公司概況和風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀的了解，并對(duì)專家組成員進(jìn)行調(diào)查訪談，歸納出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)四個(gè)階段分別存在的管理風(fēng)險(xiǎn)，首先分析了投資決策階段存在的政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、土地價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，其次分析了前期準(zhǔn)備階段的勘察風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、前期手續(xù)辦理風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等；在施工建設(shè)階段，包括工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及安全文明施工風(fēng)險(xiǎn)等；在項(xiàng)目租售階段，包括定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、銷售風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)估后，提出了D房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的防范于應(yīng)對(duì)措施：
（1）投資決策階段：加大前期市場(chǎng)調(diào)研力度，充分了解D項(xiàng)目所在地的政策，精細(xì)化前期目標(biāo)成本測(cè)算，同時(shí)，將區(qū)域發(fā)展環(huán)境、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素結(jié)合起來(lái)，對(duì)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)展開(kāi)分析和預(yù)測(cè)；
（2）前期準(zhǔn)備階段：應(yīng)加大前期地質(zhì)勘探，充分了解D項(xiàng)目的地質(zhì)情況；充分了解當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣及周邊競(jìng)品的產(chǎn)品組合，設(shè)計(jì)合理的戶型配比及產(chǎn)品組合；嚴(yán)格把控招標(biāo)清單準(zhǔn)確性，認(rèn)真審核招標(biāo)圖紙，謹(jǐn)防后期設(shè)計(jì)變更；
（3）施工建設(shè)階段：嚴(yán)格把控現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量，認(rèn)真落實(shí)施工組織計(jì)劃，保證施工進(jìn)度，同時(shí)嚴(yán)格要求現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工；
（4）項(xiàng)目租售階段：充分做好前期市場(chǎng)調(diào)研，規(guī)避定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及銷售風(fēng)險(xiǎn)，并選擇口碑較好的物業(yè)管理工作，嚴(yán)控后期的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)（略）