本文是一篇國(guó)際金融論文，本文分析“中心華夏三胞南京國(guó)際金融中心REITs”運(yùn)作模式可以發(fā)現(xiàn)，“中信華夏REITs”標(biāo)的資產(chǎn)的年租金收入為2.4億元，占三胞集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重過(guò)低，不到1%，將標(biāo)的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化有效的提高了三胞集團(tuán)的資金流動(dòng)性，減輕流動(dòng)性壓力。
第一章 緒論
第一節(jié)  選題背景

國(guó)際金融論文怎么寫

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年以后得到快速的發(fā)展，發(fā)展到今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)已漸近瓶頸，房地產(chǎn)市場(chǎng)如今正處于發(fā)展失衡的階段，房地產(chǎn)企業(yè)不斷的加大房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)價(jià)格卻失衡般上漲，消費(fèi)者需求并未出現(xiàn)上漲，消費(fèi)者需求因?yàn)閮r(jià)格高昂的緣故出現(xiàn)了顯著下降。房地產(chǎn)企業(yè)加大市場(chǎng)供給的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債不斷增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律，據(jù)房地產(chǎn)上市企業(yè)的財(cái)務(wù)信息披露，部分房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了80%1，高負(fù)債率為企業(yè)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度放緩，而房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債絕大部分依賴于銀行貸款，這增加了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。2016年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸額度，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大。截止到2019年9月，全國(guó)至少有360家房地產(chǎn)企業(yè)因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)、嚴(yán)重資不抵債而倒閉2，確保資金鏈的完整性，保證企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)所需的流動(dòng)性是房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新方向，開展資產(chǎn)證券化可以幫助企業(yè)減少重資產(chǎn)、將存量盤活、加速資金回流，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。如何在不影響房地產(chǎn)企業(yè)正常發(fā)展的前提下，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債、有效的降低銀行的融資風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)好整個(gè)金融體系的正常運(yùn)轉(zhuǎn)是急需解決的問(wèn)題，房地產(chǎn)信托投資基金是支持房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求與促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的較好選擇。
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第二節(jié)  選題意義
一、理論意義
房地產(chǎn)投資信托基金REITs（英文全稱“Real Estate Investment Trusts”，以下簡(jiǎn)稱“REITs”）是一種信托投資基金，它通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理所集合的投資者資金，購(gòu)買物業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。通過(guò)專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)化管理，物業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所帶來(lái)的租金收入、收費(fèi)收入以派息的方式分配給投資人，投資人借此可以享有物業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的租金收益和資產(chǎn)增值收益。
REITs投資能帶來(lái)長(zhǎng)期且穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目、酒店、公寓樓、物流及工廠等，或投資于具有穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)收入的基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目，包括高速公路、污水處理、垃圾焚燒、水力、風(fēng)力、光伏發(fā)電等。
REITs集合資金為投資者提供了分享房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展紅利的投資機(jī)會(huì)；專業(yè)化的管理人員構(gòu)建房地產(chǎn)投資組合并將資金投入其中，通過(guò)市場(chǎng)分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；投資人所持有的資產(chǎn)份額在專門的交易平臺(tái)可以自由轉(zhuǎn)讓，流動(dòng)性良好。
二、實(shí)踐意義
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，在經(jīng)濟(jì)下行的情況下，如何盤活存量是個(gè)艱巨的任務(wù)。在國(guó)家堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”的指導(dǎo)方針下，如何推動(dòng)經(jīng)濟(jì)去杠桿、如何推動(dòng)金融資本“脫虛向?qū)?rdquo;、如何有效防范并化解可能存在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，REITs是一個(gè)的新的方向，REITs不僅能完善我國(guó)資本市場(chǎng)體系的構(gòu)建，更能促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。
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第二章 文獻(xiàn)綜述
第一節(jié)  國(guó)外研究動(dòng)態(tài)
REITs在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展了半個(gè)多世紀(jì)，得益于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家法律體系的幫助，歐美國(guó)家REITs市場(chǎng)成熟度較高，對(duì)REITs研究已久，已經(jīng)形成一套比較系統(tǒng)的理論。
Philipp Klein,Andreas Pfingsten（2020）研究發(fā)現(xiàn)隨著資產(chǎn)證券化信息透明度的增加，將能有效的降低證券化潛在的代理問(wèn)題。Anna Grodecka Messi（2019）提出資產(chǎn)證券化可以改善金融穩(wěn)定性。Bonnie G. Buchanan（2017）提出資產(chǎn)證券化可以降低企業(yè)對(duì)于商業(yè)銀行的依賴性。 Jaume Roig Hernando（2017）認(rèn)為資產(chǎn)證券化可以有效的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。Mari L. Robertson（2016）提出資產(chǎn)證券化可以完善資本市場(chǎng)體系的構(gòu)建。
Sang Hyuck Kim, Suhyang Noh, Seul Ki Lee（2018）研究發(fā)現(xiàn)REITs在資產(chǎn)策略方面有著降低資本投資負(fù)擔(dān)和允許有效擴(kuò)張方面的優(yōu)點(diǎn)，可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。John C. Alexander,Thomas M. Springer（2018）從REITs的多元化影響出發(fā)，為房地產(chǎn)類型的市場(chǎng)評(píng)估和REITs的地域多元化提供進(jìn)一步的證據(jù)。Jamie Alcock, Eva Steiner（2018）提出REITs與股票市場(chǎng)之間聯(lián)合負(fù)收益集群的可能性過(guò)大，能作為一個(gè)比較好的投資避險(xiǎn)工具。James Conklin,Moussa Diop, Mingming Qiu（2018）探討投資特性（主要是相對(duì)于公司一級(jí)市場(chǎng)的投資地點(diǎn))對(duì)房地產(chǎn)投資信托REITs）融資選擇的影響，為REITs的融資決策提供了更優(yōu)的理論基礎(chǔ)。David H. Downs, Joseph T. L. Ooi, Woei-Chyuan Wong, S. E. Ong（2018）在研究亞洲REITs時(shí)，解決了相關(guān)方交易（RPT）文獻(xiàn)中持續(xù)存在的理論緊張問(wèn)題，為中小股東價(jià)值增值提供了新的證據(jù)。
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第二節(jié)  國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)
國(guó)內(nèi)REITs的研究起步較晚，但是發(fā)展迅速。REITs的理論研究成果較多，對(duì)REITs的制度建設(shè)和運(yùn)作模式的研究奠定了理論基礎(chǔ)。
李志輝等（2016）提出資產(chǎn)證券化可以提高商業(yè)銀行的資金流動(dòng)性，利于改善銀行的風(fēng)險(xiǎn)水平，提高商業(yè)銀行穩(wěn)定性。顧媛（2018）提出資產(chǎn)證券化的標(biāo)準(zhǔn)化信息披露制度還需進(jìn)一步完善。
張慶昌和王躍生（2018）提出隨著我國(guó)相關(guān)制度的完善，REITs發(fā)展前景廣闊，并將逐步改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。包樂(lè)（2017）提出房地產(chǎn)投資信托基金的推行時(shí)間越早，越能幫助我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)降低庫(kù)存，有效支持供給側(cè)改革。吳洋暉（2013）提出REITs的發(fā)展將能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。根據(jù)同發(fā)達(dá)國(guó)家REITs發(fā)行進(jìn)行對(duì)比研究，侯盼隆（2016）指出我國(guó)市場(chǎng)成熟度不高，REITs的發(fā)行和運(yùn)營(yíng)受到一定影響；李涓（2014）認(rèn)為應(yīng)該加大市場(chǎng)培育，鼓勵(lì)更多的投資者進(jìn)入；孫靜（2015）在借鑒美國(guó)REITs發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，找出利于我國(guó)REITs發(fā)展的因素。REITs的發(fā)展過(guò)程中也避免不了會(huì)遇到一些問(wèn)題，衛(wèi)露娟（2016）總結(jié)我國(guó)REITs在應(yīng)用中存在的最大問(wèn)題是潛在的投融資功能未能有效發(fā)揮；劉嘉琪（2018）從理論創(chuàng)新匱乏的角度闡述REITs發(fā)展中的障礙；李明秋（2013）提出我國(guó)急需發(fā)展符合我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情的REITs發(fā)展模式；肖曉紅（2013）認(rèn)為當(dāng)前阻礙REITs的因素過(guò)多，法律法規(guī)的不適用性、未推行稅收減免和經(jīng)濟(jì)下行壓力大等皆不利于REITs的發(fā)展。
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第三章 房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）基本分類及國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀 ....................... 10
第一節(jié)  房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）概念界定...................... 10
第二節(jié)  房地產(chǎn)投資信托基金REITs分類............................. 10
第四章 國(guó)內(nèi)外REITs運(yùn)作模式 ............................. 16
第一節(jié)  國(guó)內(nèi)運(yùn)作模式...................................... 16
一、私募基金模式 ................................. 16
二、公募REITs .......................... 16
第五章 中信華夏三胞南京國(guó)際金融中心REITs案例介紹 ....... 19
第一節(jié)  相關(guān)參與主體概況.......................... 19
第二節(jié)  基礎(chǔ)資產(chǎn)概況......................... 21
第六章 中信華夏三胞南京國(guó)際金融中心REITs運(yùn)作模式分析
第一節(jié)  外部環(huán)境分析
國(guó)外REITs一般選在經(jīng)濟(jì)活躍、發(fā)達(dá)的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量大，利于REITs的落地，并對(duì)REITs標(biāo)的資產(chǎn)的類型做一個(gè)市場(chǎng)分析。本節(jié)對(duì)“中信華夏REITs”做一個(gè)較為完善的城市分析和市場(chǎng)分析。
一、城市分析
南京坐落于長(zhǎng)江下游，位于江蘇省西南部，毗鄰上海，地理位置優(yōu)越，既是長(zhǎng)三角重要城市之一，又是長(zhǎng)三角輻射帶動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展的國(guó)家重要門戶城市，同時(shí)也是東部沿海經(jīng)濟(jì)帶與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略交匯的重要節(jié)點(diǎn)城市6。南京總面積約6600平方千米，常住人口約900萬(wàn)7。在2019年的新一線城市評(píng)選中，南京被評(píng)為新一線城市。
自改革開放以來(lái)，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，江蘇省更是成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率高，GDP總量、增長(zhǎng)率更是在全國(guó)名列前茅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。南京作為江蘇省的省會(huì)，表現(xiàn)優(yōu)異。

國(guó)際金融論文參考

從圖6.1可以看出，南京GDP總量以一個(gè)較快的增長(zhǎng)率逐年上升，年均增長(zhǎng)率達(dá)到10%，高于全國(guó)GDP平均增長(zhǎng)率，2019年南京GDP總量更是突破了1.4萬(wàn)億元，GDP總量排行遙遙領(lǐng)先于其他新一線城市，在向北京和上海等一線城市逐步拉近差距，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。由此可以看出，南京的城市發(fā)展基礎(chǔ)牢固，各方面基礎(chǔ)設(shè)施完善，為REITs的進(jìn)入和實(shí)施奠定了大環(huán)境的基礎(chǔ)，更有利于REITs日后的推廣。
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第七章 結(jié)論與對(duì)策建議
第一節(jié)  結(jié)論
REITs 在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展近半個(gè)世紀(jì)，發(fā)展至今，REITs已成為國(guó)外資本市場(chǎng)的主流投資工具，其能有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的存量資產(chǎn)壓力、資金流動(dòng)性壓力，能帶來(lái)穩(wěn)定的預(yù)期收益。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)承受較大的下行壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近10年的快速發(fā)展已接近一個(gè)瓶頸，REITs的引入將能幫助市場(chǎng)有效的突破瓶頸。
分析“中心華夏三胞南京國(guó)際金融中心REITs”運(yùn)作模式可以發(fā)現(xiàn)，“中信華夏REITs”標(biāo)的資產(chǎn)的年租金收入為2.4億元，占三胞集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重過(guò)低，不到1%，將標(biāo)的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化有效的提高了三胞集團(tuán)的資金流動(dòng)性，減輕流動(dòng)性壓力。對(duì)比分析國(guó)內(nèi)REITs以往的運(yùn)作模式得出，“中信華夏REITs”是新一線城市中標(biāo)的資產(chǎn)是一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，REITs從設(shè)立之初就受到資本市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，參與方皆是大型金融機(jī)構(gòu)，后期的運(yùn)營(yíng)的業(yè)績(jī)也是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的促進(jìn)因素、所處地理區(qū)域的便利及標(biāo)的資產(chǎn)較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力為“中信華夏REITs”奠定了外部環(huán)境的發(fā)展基礎(chǔ)。“中信華夏REITs”構(gòu)建了完善、高效的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，于REITs成立之初設(shè)立雙重SPV進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離，隔離標(biāo)的資產(chǎn)的原始權(quán)益人，具有極強(qiáng)的實(shí)操性；同時(shí)考慮到REITs的交易結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，對(duì)潛在存在的風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)性的制定了相應(yīng)的防范措施，風(fēng)險(xiǎn)防范措施覆蓋面廣，能有效的增加的投資人投資REITs的信息，減少REITs運(yùn)作的不確定性。“中信華夏REITs”在上海證券交易所掛牌交易，定期披露重要事項(xiàng)，每年由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行跟蹤評(píng)級(jí)、 財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)等等，定期發(fā)布資產(chǎn)管理報(bào)告、托管報(bào)告等REITs運(yùn)作業(yè)績(jī)相關(guān)文件，信息披露力度大，REITs的整體運(yùn)作保持著較高的信息透明度，是我國(guó)未來(lái)REITs的發(fā)展方向“。中信華夏REITs”的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和收益分配結(jié)果證明了其是一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)，“中信華夏REITs”的發(fā)行和運(yùn)作表現(xiàn)良好。
參考文獻(xiàn)（略）