本文是一篇項(xiàng)目管理論文，本文結(jié)合國內(nèi)外長租公寓項(xiàng)目與房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的實(shí)際狀況，采用文獻(xiàn)研究法，梳理總結(jié)出了影響項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素并加以分類，具體內(nèi)容包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素和十五個(gè)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素，并統(tǒng)一構(gòu)成了長租公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
1 緒論
1.1選題背景及研究意義
1.1.1選題背景
自上世紀(jì)住房商品化開始，隨著中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的迅速發(fā)展以及大規(guī)模的人口遷移，中國的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，曾一度是支撐全國GDP增長的支柱行業(yè)。然而，不斷攀升的房屋價(jià)格令許多打算購房的人群感到了前所未有的壓力，同時(shí)，由于城市化水平的不斷提升以及人口流動(dòng)性的擴(kuò)大，房屋租賃市場也呈現(xiàn)出了一種快速增長的趨勢。

項(xiàng)目管理論文怎么寫

全國第七次人口普查（以下簡稱七普）調(diào)查結(jié)果顯示，過去十年，人口加速向大城市集聚，截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口超1700萬。超大城市群的人口增加，大部分源自外來人口的導(dǎo)入，截至2020年底，深圳和廣州的外來人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%和50%，上海和北京與成都的外來人口占比也分別達(dá)到42%和39%與40%。在外來常住人口成為城市“新市民”的同時(shí)，也為當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展提供了生產(chǎn)力和消費(fèi)力，同時(shí)增加了城市的住房需求。除了城市與城市之間的人口流動(dòng)性在提高，在城市內(nèi)部短期的人口遷移也有了明顯的增長。據(jù)七普結(jié)果顯示，2020年全國市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口達(dá)到1.17億，相較2010年的0.4億多，增幅達(dá)192.7%。這說明，即使在一個(gè)城市里，現(xiàn)代人也不會(huì)只在一個(gè)地方生活很久，他們會(huì)根據(jù)工作環(huán)境的不同，靈活地挑選合適的住房。從以往的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果來看，在這些短距離遷移人口中，有百分之六十以上面臨著住房租賃的需求，以此推斷，中國當(dāng)前的住房租賃市場規(guī)模已達(dá)到一萬億元。、
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1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.2.1國外研究現(xiàn)狀
（1）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)研究
目前，國外有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究多為風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)度量與防范、投資組合等方面的內(nèi)容。英國著名學(xué)者Cooper（1987）在其《大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析》中將“風(fēng)險(xiǎn)工程”引入到了風(fēng)險(xiǎn)管理中。Wurkzebach（1991）在其著作《現(xiàn)代房地產(chǎn)》中，就房地產(chǎn)的投資和投資組合進(jìn)行了研究，而關(guān)于其涵義以及其風(fēng)險(xiǎn)成因卻未作詳細(xì)論述。Peter（1999）和David（1997）針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了較為全面的研究，主要研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等主要內(nèi)容。Mokrane（2001）運(yùn)用主成分分析法，通過對(duì)巴黎地區(qū)的近十萬宗房產(chǎn)買賣的統(tǒng)計(jì)，找出了房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要危險(xiǎn)因子。Gaylon（2003）在《房地產(chǎn)投資決策分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資收益及決策問題。 Motawa（2006）等人針對(duì)建筑項(xiàng)目的變更風(fēng)險(xiǎn)，在相關(guān)研究的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的模糊系統(tǒng)。Gohar等人（2009）將建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素分為兩大類：內(nèi)在因素和外在因素，并進(jìn)一步進(jìn)行了細(xì)分。然后依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的概率和嚴(yán)重程度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分類，提出了基于模糊層次分析法(FAHP)的建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，并給出了相應(yīng)的案例。Dittmann（2014）則使用了基于概率分布和分布函數(shù)的測量方法來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）長租公寓投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)研究
國外關(guān)于長租公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)問題的討論領(lǐng)先于國內(nèi)，Teck-Wn（2002）以AHP及可能性評(píng)價(jià)方法，以評(píng)價(jià)公寓改建工程的風(fēng)險(xiǎn)性，期望藉此將最小化住宅改建工程的風(fēng)險(xiǎn)。James（2005）在分析了影響公寓租金因素的特點(diǎn)后，提出了一種基于空間建模技術(shù)來預(yù)測公寓租金水平的方法，并據(jù)此提出了相應(yīng)的對(duì)策。Hyun-Chul（2009）等人則從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、執(zhí)行、維保四個(gè)方面進(jìn)行了長租公寓項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因子的分析與評(píng)估。Liu Shufeng（2014）提出了基于BTO-MBS的新型的建設(shè)-轉(zhuǎn)移-經(jīng)營-經(jīng)營-資產(chǎn)證券化的新型的籌資方式，從而使企業(yè)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的分散。
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2 相關(guān)概念界定與理論
2.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念界定
2.1.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的含義
從基本概念上來說，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指項(xiàng)目管理執(zhí)行主體在整個(gè)生命周期中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)估、辨識(shí)、分類與評(píng)估，并由此提出適當(dāng)?shù)奶幚響?zhàn)略，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)的科學(xué)化的一系列管理手段。其中包含了從立項(xiàng)，設(shè)計(jì)，策劃，到中間階段的實(shí)施，以及在工程的最后階段的驗(yàn)收和運(yùn)行等過程，并在其間提供一定的防范措施，以實(shí)現(xiàn)工程風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。
2.1.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程
風(fēng)險(xiǎn)管理分為風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)處理規(guī)劃，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的四個(gè)基礎(chǔ)過程。
（1）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)
風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，它的主要職責(zé)是判斷風(fēng)險(xiǎn)來源、形成條件、描述風(fēng)險(xiǎn)特性和判斷對(duì)項(xiàng)目成果的影響。在對(duì)其中的不確定因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行歸集匯總時(shí)，為了監(jiān)測風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，一般會(huì)按照具體情況進(jìn)行歸類。主要方法有假設(shè)分析法、SWOT分析法、專家診斷法等多種手段，從不同角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)。
（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是對(duì)已確定的風(fēng)險(xiǎn)做出定性與定量的綜合評(píng)估，從而評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)影響的覆蓋范圍。采用一定的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的成因以及影響進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)后，可對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率以及規(guī)模進(jìn)行估計(jì)。主要方法包括模糊評(píng)價(jià)法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法等，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量與定性的綜合評(píng)估。
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2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的概念界定
2.2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的含義
所謂房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，是指開發(fā)商在投入大量資金后，由于項(xiàng)目具有不確定性和模糊性，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益損失，即項(xiàng)目完工后實(shí)際利潤與預(yù)期利潤出現(xiàn)偏差的可能性。
2.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的成因
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，作為一個(gè)涉及產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、投入資金龐大、對(duì)結(jié)果的影響因素眾多的一個(gè)特殊項(xiàng)目，往往因?yàn)殚_發(fā)商所掌握信息不全面、投資草率等都容易對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商采用了不準(zhǔn)確的信息，或是不詳盡的前期研究，又或是對(duì)購買能力與未來發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)期太過樂觀，都會(huì)導(dǎo)致在收益時(shí)與原先的預(yù)測結(jié)果有較大的差異。又或者由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中出現(xiàn)了無法預(yù)測的負(fù)面變化，進(jìn)而引發(fā)了各種風(fēng)險(xiǎn)，比如通脹、物價(jià)上漲，或者建筑材料的漲價(jià)，從而導(dǎo)致生產(chǎn)費(fèi)用上漲；又或者融資環(huán)境和貨幣政策的緊縮，造成買賣雙方貸款困難，誘發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我國樓市供需格局發(fā)生了轉(zhuǎn)變，樓市供應(yīng)極度短缺已經(jīng)成為過去式，供過于求，市場不及預(yù)期，回款難度增加；房地產(chǎn)政策的變化，直接影響開發(fā)商的融資難度與市場信心，阻滯項(xiàng)目的投資收益進(jìn)程。
2.2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容與分類
目前，國內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要分為政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等六大類。
（1）政策風(fēng)險(xiǎn)是由于政策可能發(fā)生的變動(dòng)而造成的各種經(jīng)濟(jì)損害。由于房地產(chǎn)調(diào)控的特殊性，房地產(chǎn)調(diào)控的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)市場造成很大的沖擊。在市場體系尚未完善的情形下，對(duì)房地產(chǎn)市場所形成的相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)問題尤其有現(xiàn)實(shí)意義。政策風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)濟(jì)制度變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、土地制度變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、資金制度改革危險(xiǎn)、環(huán)保制度改革風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)管理政策改革風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全體制改革風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)法制制度改革風(fēng)險(xiǎn)等。
（2）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是非強(qiáng)制性的政策所直接所導(dǎo)致的社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的沖擊，從而使其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中受到損害。
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3 長租公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析 ......................... 29
3.1長租公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特征 ............................ 29
3.2長租公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法 .......................... 29
3.3長租公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別與歸納 ................ 30
4 基于層次分析法的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型 .................... 36
4.1建立遞階層次結(jié)構(gòu)模型 .................... 36
4.2確定目標(biāo)因素集 ............................. 38
4.3構(gòu)建判斷矩陣 ............................ 38
5 模糊綜合評(píng)價(jià)法在A項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用 ........................ 76
5.1 A項(xiàng)目概況 ............................. 76
5.2確定評(píng)價(jià)目標(biāo)因素集 ............................. 76
5.3確定評(píng)價(jià)目標(biāo)評(píng)語集 ............................. 77
5 模糊綜合評(píng)價(jià)法在A項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用
5.1 A項(xiàng)目概況
A項(xiàng)目由國內(nèi)某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)運(yùn)營，項(xiàng)目位于四川省成都市高新區(qū)吉泰路內(nèi)，該區(qū)域?yàn)槌啥际凶畛墒斓漠a(chǎn)業(yè)就業(yè)區(qū)域，定位為成熟商圈內(nèi)的白領(lǐng)公寓。項(xiàng)目位于十字路口中心點(diǎn)附近，四至皆為成熟商圈或高級(jí)寫字樓，有旺盛的租房需求與就業(yè)人群流量；項(xiàng)目距離地鐵站直線距離300米，500米內(nèi)分布有五個(gè)公交站點(diǎn)，交通便利；項(xiàng)目業(yè)態(tài)為26-66㎡單間或一居室公寓，接通水電，房間帶獨(dú)立衛(wèi)生間、空調(diào)與家具等，可拎包入住，公寓綜合體內(nèi)建設(shè)有健身房、影音區(qū)、廚房、書吧、等休閑娛樂區(qū)域，住宿條件優(yōu)越，能非常好的滿足白領(lǐng)工作人群、高校畢業(yè)生的生活、就業(yè)需求。該項(xiàng)目開發(fā)模式為輕資產(chǎn)模式，定位于普適型服務(wù)公寓，總建筑面積6930㎡，可出租部分6300㎡，租期15年，首年租金成本332.64萬元，按每年3%遞增，前期裝修成本總投入401.94萬元，總共開發(fā)可出租公寓180套，套均面積35㎡，套均租金2500元/月/套，房租按每年5%遞增，項(xiàng)目穩(wěn)定期出租率95%，建設(shè)期與開業(yè)爬坡期合計(jì)5個(gè)月；項(xiàng)目投資回收期為6年，內(nèi)部收益率為24%，累計(jì)現(xiàn)金流為2412.7049萬元。

項(xiàng)目管理論文參考

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6 總結(jié)
6.1主要研究工作及結(jié)論
本文主要從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理、長租公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)及管理等角度展開了理論和實(shí)際的研究，并將層次分析與模糊綜合評(píng)價(jià)的組合運(yùn)用到A案例項(xiàng)目中，利用案例剖析了長租公寓項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，并給出了具體的風(fēng)險(xiǎn)控制策略及相應(yīng)的對(duì)策，具體本文的主要研究工作及結(jié)論總結(jié)如下：
（1）結(jié)合國內(nèi)外長租公寓項(xiàng)目與房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究的實(shí)際狀況，采用文獻(xiàn)研究法，梳理總結(jié)出了影響項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素并加以分類，具體內(nèi)容包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素和十五個(gè)二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素，并統(tǒng)一構(gòu)成了長租公寓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。
（2）利用層次分析法，建立了長租公寓項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，通過進(jìn)行專家打分的方式，在計(jì)算排除了不符合要求的結(jié)果后，得出了長租公寓項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)因子權(quán)重的大小。其中對(duì)項(xiàng)目成功性影響最大，且總權(quán)重值大于零點(diǎn)一的四項(xiàng)因素依次是：項(xiàng)目定位風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營模式風(fēng)險(xiǎn)、投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，上述幾個(gè)方面的情況變化對(duì)長租公寓項(xiàng)目的投資成敗有顯著的影響，應(yīng)該引起足夠的重視。
（3）在長租公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)因素的研究中，存在著很多客觀上難以量化的風(fēng)險(xiǎn)因素，所以，采用層次分析與模糊綜合評(píng)價(jià)相結(jié)合的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素所產(chǎn)生的負(fù)面影響進(jìn)行主觀量化評(píng)價(jià)是目前項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中最適宜的一種方法。
參考文獻(xiàn)（略）