本文是一篇投資分析論文，筆者結(jié)合遼寧省二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析，投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別，投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果，本文認(rèn)為萬(wàn)科公司應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的理解與把握；充分深入的可行性研究，判斷項(xiàng)目可行性；合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；采用不同方式將投資風(fēng)險(xiǎn)分散；在二線城市投資時(shí)該深入調(diào)研消費(fèi)者的需求，建造一些差異化的商品房，包括剛需住房和改善性住房，進(jìn)行決定戶(hù)型配比時(shí)，可以適當(dāng)增加大面積戶(hù)型的比例；在三線城市投資時(shí)應(yīng)該要快進(jìn)快出，保證公司現(xiàn)金流平穩(wěn)，主要建造滿(mǎn)足剛性需求的住房。 

1  緒論

1.1  研究背景
房地產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度和較強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)力，影響著土地、建筑、資金、建筑材料等多領(lǐng)域的發(fā)展，因此房地產(chǎn)業(yè)逐漸形成了一個(gè)相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
1998 年，國(guó)家停止住房實(shí)物分配，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始高速發(fā)展。在之后的幾年里，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)公司數(shù)量均大幅增長(zhǎng)，但同時(shí)也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)高企，房地產(chǎn)投機(jī)行為嚴(yán)重等現(xiàn)象，因此，2005 年國(guó)家發(fā)布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，俗稱(chēng)“國(guó)八條”，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，控制過(guò)度投資。2008 年，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)家開(kāi)始實(shí)行寬松的貨幣政策，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，并高速增長(zhǎng)。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，2009 年以來(lái)，政府接連出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策。2017 年，在黨的十九大報(bào)告中，習(xí)近平總書(shū)記提出了“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。在此總體原則下，我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了相關(guān)政策，包括限購(gòu)政策、限售政策等，其中一線城市采取了更大力度、更嚴(yán)格的調(diào)控政策。通過(guò)這一系列政策不僅反映出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視，也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)。雖然緊縮的政策會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增加，但是也使得投資者對(duì)土地升值的預(yù)期過(guò)高，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，因此，很有必要進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析。
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和，土地資源越來(lái)越少，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。同時(shí)，二三線城市的城市基礎(chǔ)設(shè)施及配套已經(jīng)日趨完善，居民人均可支配收入水平較高，生活水平及要求較高，區(qū)域人口密度較高，房地產(chǎn)剛需占房地產(chǎn)總體需求的比重較大，已經(jīng)具備了進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性。因此，以萬(wàn)科公司為代表的上市房地產(chǎn)公司逐漸將企業(yè)的發(fā)展重心轉(zhuǎn)到具有發(fā)展?jié)摿η覕?shù)目較多的二三線城市，以避開(kāi)一線城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
雖然二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間較大，但其仍然存在許多投資風(fēng)險(xiǎn)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模偏小，金融風(fēng)險(xiǎn)較高等。近年來(lái)，遼寧省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較慢，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍然存在市場(chǎng)環(huán)境較差，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大等問(wèn)題。萬(wàn)科公司作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，已經(jīng)在遼寧省二三線城市進(jìn)行布局。因此，對(duì)萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)十分重要。

1.2  研究目的及意義
1.2.1  研究目的
本文以萬(wàn)科公司在遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)作為研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)遼寧省二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀深入分析，找出萬(wàn)科公司在遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素；設(shè)計(jì)完善的萬(wàn)科公司城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，構(gòu)建評(píng)價(jià)模型，對(duì)萬(wàn)科公司遼寧省二線城市和三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分別進(jìn)行縱向評(píng)價(jià)，并分析其不同年份投資風(fēng)險(xiǎn)變化的原因；建立萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)萬(wàn)科公司在遼寧省二三線城市之間的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并對(duì)六個(gè)城市的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較分析，從而提出萬(wàn)科公司在遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略。為以萬(wàn)科公司為代表的上市房地產(chǎn)公司在遼寧省二三線城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資提供相關(guān)研究方案和決策依據(jù)，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
1.2.2  研究意義
（1）為相關(guān)企業(yè)決策提供依據(jù) 為社會(huì)各界投資者，尤其是上市房地產(chǎn)公司，在遼寧省二三線城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資，提供有效決策依據(jù)，減少或避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失。
（2）有助于遼寧省二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 本研究成果將有助于遼寧省二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使風(fēng)險(xiǎn)因素更加明確，風(fēng)險(xiǎn)控制措施更有針對(duì)性，對(duì)遼寧省二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)有重要的智力支撐作用。
（3）為政府合理規(guī)劃及決策提供科學(xué)的理論依據(jù) 本文通過(guò)構(gòu)建萬(wàn)科公司遼寧省城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，為政府科學(xué)合理的做出房地產(chǎn)相關(guān)決策提供理論依據(jù)，為加速遼寧省二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展給予有力支持。

2  相關(guān)理論綜述

2.1  房地產(chǎn)投資含義與特征
2.1.1  房地產(chǎn)投資含義
房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資主體將資金、人力、物力等資源直接或者間接投入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)中，以期獲取最大收益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資包括房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、舊城改造等。房地產(chǎn)投資所獲得的報(bào)酬因各種因素而無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)，可能會(huì)超出期望的收益，獲得巨額利潤(rùn)，但是伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也很大，不容忽視。
2.1.2  房地產(chǎn)投資特征
房地產(chǎn)投資不僅具有一般投資的共性特征，而且具有自身獨(dú)有的特征。具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：
（1）產(chǎn)品不可移動(dòng)
土地具有不可移動(dòng)性，而房地產(chǎn)項(xiàng)目附著在土地上，因此房地產(chǎn)也具有不可移動(dòng)性。該特性決定了房地產(chǎn)投資時(shí)，區(qū)域位置的選擇至關(guān)重要。選擇投資區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和收益都有重大影響。若區(qū)域位置同房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型相匹配，周邊配套完善，在未來(lái)具有增值潛力，投資者在這種區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)將較小，同時(shí)將會(huì)獲得巨大的投資利潤(rùn)，而同時(shí)業(yè)主也可以得到良好的居住環(huán)境和投資溢價(jià)。
（2）投資周期長(zhǎng)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期較其他商品的開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資過(guò)程包括投資機(jī)會(huì)研究、投資項(xiàng)目評(píng)估與決策、土地獲取、設(shè)計(jì)、控制、管理、竣工驗(yàn)收、租預(yù)售等，待項(xiàng)目可以交付使用，至少需要兩三年的時(shí)間。在此期間，房地產(chǎn)投資者要一直承擔(dān)資金壓力和政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，投資者應(yīng)重視投資風(fēng)險(xiǎn)的控制。
（3）投資金額大
房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段都需要投入大量的資金。其中購(gòu)置土地費(fèi)用就可能需要上千萬(wàn)甚至上億的資金投入，基本不可能全部使用投資者自籌資金，所以需要向銀行借貸，而因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，就會(huì)產(chǎn)生較高的利息。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生各種管理費(fèi)，還需要繳納十幾種稅費(fèi)，交易成本較高。因此，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)投資金額大的投資活動(dòng)。

2.2  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概念與類(lèi)型
2.2.1  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概念
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，具體指在投資者的投資決策過(guò)程中，因?yàn)楦鞣N不確定因素而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資收益未能達(dá)到投資者的預(yù)期收益或者造成資本損失。
2.2.2  房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)劃分為不同類(lèi)型。 依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可劃分為：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)即總體性風(fēng)險(xiǎn)，包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等；和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)即個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)，包括管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。
依據(jù)房地產(chǎn)投資階段劃分，可劃分為投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)前期風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售階段風(fēng)險(xiǎn)和試用階段風(fēng)險(xiǎn)。
依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源劃分，可劃分為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策管理風(fēng)險(xiǎn)。
3  遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ............................... 17
3.1  遼寧省二三線城市概況 ............................................ 17
3.1.1  沈陽(yáng)市 ..................................... 17
3.1.2  大連市 ....................................... 17
4  萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì) ................................. 39
4.1  指標(biāo)體系建立的原則 ................................... 39
4.2  評(píng)價(jià)指標(biāo)體系確定 ...................................... 39
5  萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及比較分析 ..................................... 47
5.1  萬(wàn)科公司遼寧省二線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) .................. 47
5.1.1 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) .................................. 47
5.1.2 大連市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ................................. 54

5  萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及比較分析

5.1  萬(wàn)科公司遼寧省二線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
根據(jù)表 4.2 收集相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，利用熵值-TOPSIS 法對(duì) 2014-2018 年萬(wàn)科公司遼寧省二線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分別進(jìn)行縱向評(píng)價(jià)，得到對(duì)各市影響最大的評(píng)價(jià)指標(biāo)，找出對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)因素，得出不同年份投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，分析其原因。
5.1.1 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
5.1.1.1  數(shù)據(jù)獲取
在保證數(shù)據(jù)一致性的基礎(chǔ)上，本文根據(jù)表 4.2 萬(wàn)科公司城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，搜集匯總《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》、《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)金融統(tǒng)計(jì)年鑒》、萬(wàn)科公司年度報(bào)告等相關(guān)資料，獲取 2014-2018 年沈陽(yáng)市的相關(guān)數(shù)據(jù)。對(duì)  2014-2018  年的萬(wàn)科公司沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，具體如表  5.1。
6  結(jié)論與展望

6.1  結(jié)論
本文詳細(xì)分析了遼寧省二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，識(shí)別了萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建了萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用熵值法確定指標(biāo)權(quán)重，運(yùn)用 TOPSIS  法對(duì)萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)及比較，從而提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，主要研究結(jié)論如下：
（1）萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險(xiǎn)因素較多  通過(guò)對(duì)遼寧省二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析，結(jié)合房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別及特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科公司在遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資存在較多風(fēng)險(xiǎn)因素，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。
（2）萬(wàn)科公司遼寧省二線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)不同 由萬(wàn)科公司遼寧省二線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)價(jià)結(jié)果可知，萬(wàn)科公司沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)水平隨著年份呈  N  字形變化，萬(wàn)科公司大連市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)水平隨著年份呈先升后降變化。
（3）萬(wàn)科公司遼寧省三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)大致相同 由萬(wàn)科公司遼寧省三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)價(jià)結(jié)果可知，萬(wàn)科公司鞍山市、丹東市、錦州市、鐵嶺市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)大致相同，均呈倒 N 字型變化，但各城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)變化幅度不同。
（4）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資影響最大的風(fēng)險(xiǎn)因素 由萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)價(jià)結(jié)果可知，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)在投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中占據(jù)絕對(duì)核心的地位，是影響最大的評(píng)價(jià)指標(biāo)，故可以推出，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是萬(wàn)科公司在遼寧省二三線城市進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)所面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。
（5）沈陽(yáng)市是遼寧省二三線城市中房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最低的城市 根據(jù) 2014-2018 年萬(wàn)科公司遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)價(jià)結(jié)果，可知，遼寧省二三線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)由高到低的排序?yàn)椋旱|、鐵嶺、鞍山、錦州、大連、沈陽(yáng)。萬(wàn)科公司適宜在沈陽(yáng)市、大連市進(jìn)行投資，不適宜在丹東市、鐵嶺市進(jìn)行投資。
參考文獻(xiàn) （略）