本文主要研究成果如下：（1）綜合全面地分析了 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資效益。本文通過閱讀研究大量文獻(xiàn)和實(shí)證數(shù)據(jù)，對(duì)投資效益的概念和內(nèi)容進(jìn)行了界定，不僅分析了微觀企業(yè)的財(cái)務(wù)效益，還從社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行了分析，角度全面，考慮了所有相關(guān)主體的利益。（2）全面客觀地建立了 AC 小區(qū)項(xiàng)目綜合效益的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本文通過查閱國(guó)內(nèi)外理論成果，又實(shí)地調(diào)查走訪，最終確立了財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三個(gè)方面31 個(gè)具體指標(biāo)，既有定性又有定量，全面客觀地對(duì) AC 小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)。

1 緒論

1.1 研究背景與意義
1.1.1 研究背景
（1）國(guó)家宏觀背景
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅能拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)住宅裝修、家具、耐用品等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)在國(guó)家實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，也解決了大量住房需求。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)未來 5 年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，有其發(fā)展空間。但自 2016年開始，中央政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，因此，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜化，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來越激烈。
（2）區(qū)域中觀背景
隨著錦州南擴(kuò)東聯(lián)的發(fā)展戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，南橋板塊建設(shè)如火如荼，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的崛起為新區(qū)的迅速發(fā)展起了強(qiáng)有力的助推作用，不僅拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也滿足了錦州市民高品質(zhì)生活的需要。根據(jù)遼寧統(tǒng)計(jì)年鑒，從 2005 年至 2019 年，錦州市房地產(chǎn)投資發(fā)展平穩(wěn)且每年成遞增態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也存在兩個(gè)發(fā)展現(xiàn)狀的問題：一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)潛在需求很大，但又因?yàn)榉績(jī)r(jià)的持續(xù)走高，很多購買者又無法承受，因此出現(xiàn)了潛在需求大于有效需求的現(xiàn)象。另一方面，房源結(jié)構(gòu)不合理。目前市場(chǎng)上商品房較多，經(jīng)濟(jì)保障型住房總量有限，新建樓房多，閑置房也不少，因此實(shí)際供給大于有效供給?；谝陨蟽牲c(diǎn)現(xiàn)狀問題，目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了短缺與剩余同時(shí)并存的現(xiàn)象。因此調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，解決供需矛盾，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，積極推進(jìn)普通商品房建設(shè)，加快保障性住房建設(shè)，促進(jìn)民生進(jìn)一步改善十分必要。
（3）企業(yè)微觀背景
錦州 KJ 建設(shè)集團(tuán)是錦州市一家知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2005 年獲批為國(guó)家一級(jí)開發(fā)企業(yè)，榮獲多個(gè)國(guó)家級(jí)和省級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)。其在國(guó)內(nèi)開發(fā)的眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中，房屋建設(shè)水平被購房者普遍認(rèn)可，而 AC 小區(qū)便是其投資建設(shè)的一個(gè)高水準(zhǔn)、高品質(zhì)、高品位的小區(qū)項(xiàng)目之一。
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1.2 國(guó)內(nèi)外研究綜述
1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀
房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)歷經(jīng)初始期、發(fā)展期和成熟期三個(gè)階段。在初始期階段，早在十九世紀(jì) 20 年代的西方，起初效益評(píng)價(jià)只用在數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中，后來用在管理學(xué)中，同時(shí)也不斷拓展到其他領(lǐng)域中。在發(fā)展期階段，效益評(píng)價(jià)逐漸被運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目中，但僅限于在地理位置選擇、成本和收益方面進(jìn)行效益評(píng)價(jià)，既具初探性，也具創(chuàng)新性。在成熟期階段，進(jìn)入二十世紀(jì) 90 年代，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商還是居民都十分注重項(xiàng)目規(guī)模、效益和品質(zhì)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)成為項(xiàng)目建設(shè)前、建設(shè)中、建設(shè)后的一項(xiàng)重要工作，同時(shí)為項(xiàng)目投資決策提供重要依據(jù)[1]。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)化逐漸趨于成熟，并逐漸系統(tǒng)化、常態(tài)化、制度化[2]?，F(xiàn)將在發(fā)展過程中的具體研究進(jìn)行如下匯總：
（1）在項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)的內(nèi)容方面
1974 年，起到最初理論指導(dǎo)的《項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則》由聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織撰寫問世[3]。在 1968 年以前，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者注重公共項(xiàng)目評(píng)價(jià)，強(qiáng)調(diào)其社會(huì)效益，而后聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家將評(píng)價(jià)內(nèi)容和評(píng)價(jià)重點(diǎn)拓展到經(jīng)濟(jì)效益等微觀層面[4]。后來Stern J. M.（2004）將環(huán)境效益評(píng)價(jià)列為項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的主要內(nèi)容[5]。Winston T. H. Koh（2011）在研究一種新型的大型降水水窯設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目效益時(shí)，從社會(huì)效益和環(huán)境效益三個(gè)方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)[6]。Rania Lafi（2012）不僅將政府部門、規(guī)劃部門納入評(píng)價(jià)對(duì)象，更是將建設(shè)部門，項(xiàng)目監(jiān)督部門納入其中，從經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兩方面進(jìn)行評(píng)價(jià)外，還側(cè)重于預(yù)算執(zhí)行情況的評(píng)價(jià)，并且其結(jié)果對(duì)于投資決策和提升項(xiàng)目管理水平都具有十分重要的意義[7]。Bin Chen（2016）在《基于相對(duì)熵的復(fù)雜網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)重要性綜合評(píng)價(jià)方法》中對(duì)公共項(xiàng)目的建設(shè)成本與收益進(jìn)行了投資分析，然后又使用非貨幣化的方式進(jìn)行了社會(huì)效益研究[8]。

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2 相關(guān)理論研究

2.1 項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)內(nèi)容
項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)是指運(yùn)用特定的方法對(duì)投資項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出情況進(jìn)行綜合分析的行為和過程。通過對(duì)其財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)價(jià)，使房地產(chǎn)投資者的決策更準(zhǔn)確合理，同時(shí)并能得到預(yù)期取得的綜合效益。
2.1.1 財(cái)務(wù)效益
財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是從企業(yè)或項(xiàng)目本身出發(fā)，在現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度、稅收法律和價(jià)格體系下，通過分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，考察和分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，以此判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性[48]。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是投資決策的重要依據(jù)，為了保證投資的科學(xué)性，全面準(zhǔn)確地分析其財(cái)務(wù)效益是一項(xiàng)有著重要意義的工作。
2.1.2 社會(huì)效益
社會(huì)效益評(píng)價(jià)是指擬建項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，即項(xiàng)目對(duì)保障社會(huì)安定、促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和提高人民福利方面的作用[49]。社會(huì)效益可以使積極的、顯性的，也可以使消極的、隱形的，因此，在評(píng)價(jià)的過程中既要遵循客觀性原則，同時(shí)還要從以人為本的角度出發(fā)，科學(xué)準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)項(xiàng)目。通常在社會(huì)效益評(píng)價(jià)中采用“有無對(duì)比”的方法進(jìn)行對(duì)比分析。
2.1.3 環(huán)境效益
環(huán)境效益評(píng)價(jià)是指運(yùn)用一定的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)工程項(xiàng)目帶來的環(huán)境影響進(jìn)行客觀地定性和定量分析，同時(shí)按照法律和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提出預(yù)防或減輕負(fù)面影響的措施[50]。
在進(jìn)行環(huán)境效益評(píng)價(jià)時(shí)需要運(yùn)用外部性理論。外部性理論是由馬歇爾提出，又稱為外部效應(yīng)和外部影響，它是指在沒有市場(chǎng)交換的前提下，一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體或個(gè)人影響了其他經(jīng)濟(jì)行為主體或個(gè)人，且沒有付任何成本。這種影響如果是積極的，我們稱為正外部性；如果是消極的，我們稱為負(fù)外部性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，不可避免地會(huì)給環(huán)境到來一定的影響，我們稱之為房地產(chǎn)外部性。它可以是正外部性，即積極的環(huán)境效益，也可以是負(fù)外部性，即消極的環(huán)境影響。例如房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市景觀改善就是積極的環(huán)境效益，而建筑材料的消耗造成的環(huán)境污染就是消極的環(huán)境效益。
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2.2 三種投資效益評(píng)價(jià)關(guān)系
2.2.1 三種效益的相互矛盾關(guān)系
由于利益主體關(guān)心的側(cè)重點(diǎn)不同，因此存在財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三者之間存在著矛盾對(duì)立的關(guān)系。對(duì)于微觀企業(yè)來說，它更注重和追求是財(cái)務(wù)效益，即企業(yè)的獲利情況，導(dǎo)致間接忽視或者損害人類整體利益社會(huì)效益和環(huán)境效益。例如，在過去我國(guó)存在的粗放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，一些微觀企業(yè)在工程項(xiàng)目建設(shè)中，往往一味追求高利益、快效率，而忽略了甚至有意為之地對(duì)社會(huì)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)等做出損害，嚴(yán)重地造成了社會(huì)和環(huán)境負(fù)面影響。相反，如果企業(yè)極力創(chuàng)造社會(huì)效益和環(huán)境效益，就會(huì)相應(yīng)地增加投資成本，給企業(yè)帶來資金負(fù)擔(dān)，不利于企業(yè)發(fā)展和整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相不協(xié)調(diào)。因此，微觀企業(yè)很難在財(cái)務(wù)效益與環(huán)境效益、社會(huì)效益中找到平衡點(diǎn)，甚至還會(huì)做取舍。與此同時(shí)，國(guó)家和社會(huì)則更注重的社會(huì)效益和環(huán)境效益，也就是項(xiàng)目給國(guó)家和社會(huì)帶來的影響和效益。
2.2.2 三種效益的相互統(tǒng)一關(guān)系
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文明的進(jìn)步，人們逐漸認(rèn)識(shí)到盲目追求項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益，忽略帶來的負(fù)面的環(huán)境問題和社會(huì)影響，不僅對(duì)人類的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步產(chǎn)生了阻礙，同時(shí)也不利于微觀企業(yè)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的發(fā)展。三種效益的有機(jī)統(tǒng)一是實(shí)現(xiàn)社會(huì)和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，他們之間相互作用、相互促進(jìn)，也是從不同維度分析項(xiàng)目的可行性情況。我們要兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和眼前利益相結(jié)合，既重視當(dāng)前發(fā)展，又要從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度出發(fā)。不能只顧當(dāng)前，摒棄長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。不僅如此，還要兼顧國(guó)家利益和企業(yè)利益相結(jié)合，不能只顧企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)最大化，還要從整個(gè)國(guó)家角度出發(fā)，正確處理全局和局部的關(guān)系。

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3 AC 小區(qū)項(xiàng)目概況和投資環(huán)境分析 .................................. 15
3.1 AC 小區(qū)項(xiàng)目概況.............................. 15
3.1.1 項(xiàng)目概況簡(jiǎn)介....................................... 15
3.1.2 項(xiàng)目位置規(guī)模.............................. 15
4 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資效益分析 ...................... 21
4.1 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資數(shù)據(jù)估算............................ 21
4.1.1 項(xiàng)目投資估算................................ 21
4.1.2 開發(fā)資金籌措............................... 25
5 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資效益綜合評(píng)價(jià) ............................. 47
5.1 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建.......................... 47
5.1.1 投資效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系.......................... 47
5.1.2 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系......................... 47

6 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資效益保障措施

6.1 財(cái)務(wù)效益保障措施
6.1.1 積極籌集開發(fā)資金，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行
（1）保持良好銀行信貸關(guān)系
銀行貸款是目前使用最廣泛的一種融資方式，也是繳納保證金、拿地和建設(shè)施工的主要資金來源。因此，開發(fā)商需要資信良好，與銀行保持良好信貸關(guān)系。KJ 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是國(guó)家一級(jí)開發(fā)商，也是錦州市規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，被國(guó)內(nèi)合作的幾大銀行評(píng)為“AAA”等級(jí)。AC 小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)，無論是銀行保證、票據(jù)承兌還是融資債券等業(yè)務(wù)，都需要與某城市銀行繼續(xù)保持良好關(guān)系，因?yàn)?，只有充足可靠的資金來源，才不會(huì)發(fā)生資金斷鏈的情況，也是項(xiàng)目保證實(shí)現(xiàn)其財(cái)務(wù)效益的有效途徑。
（2）做好房屋預(yù)售回款工作
AC 小區(qū)項(xiàng)目的資金來源之一是房屋預(yù)售款，因此，做好宣傳預(yù)售工作很是重要。首先，辦理預(yù)售許可，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)審批手續(xù)；其次，組建高效的銷售宣傳團(tuán)隊(duì)，提高銷售效率和收益；再次，做好銷售宣傳方案，有的放矢地加強(qiáng)銷售宣傳；最后，投入資金成本，保障宣傳銷售工作的順利實(shí)施。
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7 結(jié)論和展望

7.1 研究結(jié)論
AC 小區(qū)項(xiàng)目具有占用資金大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等風(fēng)險(xiǎn)，因此，在投資決策前進(jìn)行投資效益評(píng)價(jià)具有十分重要的意義。本文從財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，不僅預(yù)測(cè)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資收益，同時(shí)也從國(guó)家和社會(huì)層面進(jìn)行了綜合效益分析。在構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系時(shí)，確定了三個(gè)指標(biāo)層和 31 個(gè)具體指標(biāo)，科學(xué)且全面。在效益分析的基礎(chǔ)上，選用了模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行整體效益評(píng)價(jià)，得出的評(píng)價(jià)結(jié)果為 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資決策提供意見參考。最后，提出了有效措施以保障投資效益的順利實(shí)現(xiàn)。
本文主要研究成果如下：
（1）綜合全面地分析了 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資效益。本文通過閱讀研究大量文獻(xiàn)和實(shí)證數(shù)據(jù)，對(duì)投資效益的概念和內(nèi)容進(jìn)行了界定，不僅分析了微觀企業(yè)的財(cái)務(wù)效益，還從社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行了分析，角度全面，考慮了所有相關(guān)主體的利益。
（2）全面客觀地建立了 AC 小區(qū)項(xiàng)目綜合效益的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。本文通過查閱國(guó)內(nèi)外理論成果，又實(shí)地調(diào)查走訪，最終確立了財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三個(gè)方面31 個(gè)具體指標(biāo)，既有定性又有定量，全面客觀地對(duì) AC 小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià)。
（3）科學(xué)合理地評(píng)價(jià)了 AC 小區(qū)項(xiàng)目的投資效益。本文結(jié)合 AC 小區(qū)項(xiàng)目的實(shí)際情況，采用定性和定量相結(jié)合的方法，運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)方法架構(gòu)出評(píng)價(jià)模型，得出綜合得分和評(píng)價(jià)結(jié)果。結(jié)果顯示 AC 小區(qū)項(xiàng)目的隸屬度為“較好”，說明該項(xiàng)目整體可行。
（4）詳實(shí)全面地提出了 AC 小區(qū)項(xiàng)目投資效益實(shí)現(xiàn)的保障措施。本文針對(duì)財(cái)務(wù)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益提出相應(yīng)的保障措施和合理化建議，確立了 AC 小區(qū)項(xiàng)目的工作重點(diǎn)和方向。
參考文獻(xiàn)（略）