筆者認(rèn)為從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)也處于上升階段；從房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來看，雖然受國(guó)家政策的影響，大部分地區(qū)的房市處于低迷狀態(tài)，但是 AA 項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未飽和，具有很大的提升空間。從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益來看，AA 房地產(chǎn)的投資效益高達(dá)31%，資本回收期為三年；且當(dāng)銷售率達(dá)到百分之 51.23%，就可以實(shí)現(xiàn)收支平衡；通過敏感性分析，發(fā)現(xiàn) AA 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)，即使受到較大的市場(chǎng)波動(dòng)，投資回報(bào)率在 18%-37%直接浮動(dòng)，而資本回收期的變化不超過兩年。因此，AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有可行性。

第一章 緒論

1.1 研究背景
近年來，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，居民生活水平得到大幅度提升。隨著個(gè)人財(cái)富的積累和人們購買能力的增強(qiáng)，人們對(duì)住房水平的要求不斷提高。這就加大了對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。我國(guó)土地資源有限、人口增數(shù)大，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取打壓政策。而由于房地產(chǎn)的投資建設(shè)周期長(zhǎng)、投資資金量大，容易受到市場(chǎng)等各種因素的影響，因此越來越多的學(xué)者開始對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行研究分析，幫助投資者做出科學(xué)決策，防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境復(fù)雜多變，2017 年，株洲市通過促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。全市完成 GDP 共 2581 億元，比上年增長(zhǎng) 8%；全市商品房銷售面積和房屋建筑施工面積分別達(dá)到 315 萬平方米和 3685 萬平方米，相比 2016 年增長(zhǎng) 13.3%和 10.6%；全市房地產(chǎn)投資開發(fā)總計(jì) 298 億元，比 2016 年增長(zhǎng) 16.1%。這些數(shù)據(jù)顯現(xiàn)株洲市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較好的前景，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)。
而隨著國(guó)家一系列關(guān)于 2018 年房產(chǎn)新政策的出臺(tái)，“限購”、“增加土地供給”、整治“首付貸”、“房地產(chǎn)稅立法”、“房貸利息抵稅”、落實(shí)“營(yíng)改增”等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)環(huán)境，投資者應(yīng)該保持清醒的大腦，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行分析顯得尤為重要。
.....................

1.2 研究目的與意義
1.2.1 研究目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析不僅能為項(xiàng)目投資決策提供依據(jù)，還能幫助建設(shè)單位籌集資金和向銀行申請(qǐng)貸款。企業(yè)在編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)計(jì)劃書以及進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)的科研、機(jī)構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)組織、技術(shù)改造時(shí)都要以此為依據(jù)。
論文通過結(jié)合相關(guān)的投資分析理論，對(duì) AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本概況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)的投資環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，確定 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的可行性，為蘆淞國(guó)投公司決策提供科學(xué)的理論指導(dǎo)。同時(shí)通過相關(guān)研究，幫助 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位；分析 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，提出風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議，提高 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的成功率。
1.2.2 研究意義
該論文的研究具有較好的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義，具體如下所示：
（1）理論意義。目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)學(xué)者僅僅是停留在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的理論研究上，很少有學(xué)者能夠?qū)⒗碚撗芯繎?yīng)用于具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資分析當(dāng)中。理論研究并不充分，其實(shí)際的可操作性低，導(dǎo)致決策失誤的發(fā)生。且現(xiàn)有研究對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)注不夠。本研究結(jié)合企業(yè)的真實(shí)案例，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行分析，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)也進(jìn)行了較為全面的分析，有助于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析研究理論。
（2）現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不確定因素較多，面臨的風(fēng)險(xiǎn)大。如果不能對(duì)項(xiàng)目的決策做出正確的判斷，就會(huì)給企業(yè)造成巨大的損失。對(duì) AA 項(xiàng)目投資進(jìn)行分析，從公司方面角度，一方面，通過對(duì)該項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行全面研究分析，掌握了該項(xiàng)目的投資銷售收入、利潤(rùn)、盈虧平衡等經(jīng)濟(jì)效益情況，可以降低蘆淞國(guó)投公司的財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，幫助 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位，分析項(xiàng)目投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)，能增強(qiáng)公司的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。從金融機(jī)構(gòu)角度，項(xiàng)目投資分析可以幫助他們了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，從而決定是否貸款以及貸款利率的高低。
..........................

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析相關(guān)理論概述

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析相關(guān)概念
2.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的定義
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析是指在項(xiàng)目投資決策之初，為了分析房地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值，對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等因素進(jìn)行考察，完成對(duì)投資方案的分析。以及對(duì)項(xiàng)目建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估、預(yù)測(cè)，以此來驗(yàn)證該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資在經(jīng)濟(jì)效益上是否合理、財(cái)務(wù)收益上能否獲得盈利、技術(shù)施工上是否可行等，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
從市場(chǎng)需求和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、地區(qū)和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃等幾個(gè)方面，對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、土地資源等問題進(jìn)行全面深入的分析、對(duì)比和驗(yàn)證；而且還要對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境收益進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)估和評(píng)價(jià)，進(jìn)而判斷項(xiàng)目技術(shù)上的可行性、經(jīng)濟(jì)上的合理性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析的性質(zhì)決定了其具有一定的預(yù)測(cè)性，而這種預(yù)測(cè)性體現(xiàn)在要最大程度上地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景和行業(yè)趨勢(shì)，充分利用手頭上的一切可用信息資源，盡可能做到精確分析和評(píng)價(jià)，以免出現(xiàn)由于決策上的失誤而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)虧損。
對(duì)于開發(fā)方而言，開發(fā)需要消耗資金，投入人力和物力等資源，從而也會(huì)決定企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益的好壞。所以，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)一定要有足夠的理解，通過對(duì)項(xiàng)目的選地、用地面積、開發(fā)周期、四周的配套、負(fù)擔(dān)能力以及盈利能力等進(jìn)行全方位詳細(xì)的調(diào)查，提高決策的合理性和準(zhǔn)確性，降低決策的失誤可能性，盡量提升項(xiàng)目的自然和社會(huì)效益，同時(shí)也要為公司帶來利潤(rùn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中，投資分析是一項(xiàng)最基本的、首要的任務(wù)，也是進(jìn)行投資決策的大前提。
.........................

2.2 房地產(chǎn)投資分析相關(guān)理論
2.2.1 區(qū)位理論
區(qū)位理論是關(guān)于人們生活區(qū)域分布與相關(guān)要素相互作用的學(xué)說。研究的主要內(nèi)容為根據(jù)人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如何對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)區(qū)域進(jìn)行最優(yōu)的安排。
其主要代表理論為：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論。
（1）同心圓理論
同心圓理論是由伯吉斯（E.W.Burgess）通過對(duì) 1925 年芝加哥城市相關(guān)土地利用進(jìn)行調(diào)查，通過其空間結(jié)構(gòu)分布分析后得出的。同心圓的基本模式為：在城市用地的規(guī)劃和布局中，以中心區(qū)域?yàn)楹诵模杏玫貥?gòu)成五個(gè)同心圓，一圈一圈將中心區(qū)域包裹起來。同心圓的布局由內(nèi)到外依次為：以大商場(chǎng)、辦公樓為代表的中心商業(yè)區(qū)，這一層為城市社交的中心；圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶，以老式住宅、出租屋為代表，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)占據(jù)這部分用地一半以上的空間；工人住宅區(qū)，租金便宜，與市中心之間的交通便利；高收入階層住宅區(qū)，由高級(jí)公寓、花園別墅組成；通勤人士住宅區(qū)，約距中心商業(yè)區(qū) 30~60 分鐘乘車距離范圍內(nèi)。
該理論認(rèn)為，隨著人口的增長(zhǎng)，城市區(qū)域會(huì)向外擴(kuò)張。最核心區(qū)域會(huì)占領(lǐng)過渡地帶的區(qū)域，而過渡地帶也會(huì)向外圈進(jìn)行發(fā)展，依此類推。內(nèi)圈區(qū)域向外圈方向進(jìn)行擴(kuò)張，入侵相鄰?fù)馊Φ貛?，?dǎo)致了土地使用的演替。有學(xué)者將此現(xiàn)象稱為“滲透”現(xiàn)象，即核心活動(dòng)區(qū)域慢慢滲透到了外圍活動(dòng)區(qū)域；也有學(xué)者稱為“過濾”。受這種思想的影響，60 年代末-70 年代初，美國(guó)將原本屬于過渡地帶的第二圈用地，劃分到了核心的商務(wù)用地中去。將原本的建筑進(jìn)行改建，成為中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)。而原本占據(jù)此區(qū)域大半空間的工廠則向居住區(qū)進(jìn)行擴(kuò)展，形成了新的土地分布格局。

..........................

第三章 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目概況...............................15
3.1 項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀 .........................15
3.1.1 項(xiàng)目背景 .................................15
3.1.2 地塊現(xiàn)狀 ...............16
第四章 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資環(huán)境分析與定位...........................19
4.1 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境分析 .......................19
4.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ...........................19
4.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析........................20
第五章 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益分析.....................................30
5.1 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析 ..............................30
5.1.1 項(xiàng)目投資獲利性分析 .............................30
5.1.2 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ..........................38

第六章 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策研究

6.1 AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù) AA 項(xiàng)目投資的時(shí)間關(guān)系，將從項(xiàng)目分為前期籌備階段、中期建設(shè)階段和后期租售階段。不同的階段項(xiàng)目投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不同，分別從三個(gè)階段對(duì)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行分析。
6.1.1 前期籌備階段
項(xiàng)目在前期籌備階段，需要對(duì)項(xiàng)目的定位、定價(jià)以及推廣進(jìn)行相關(guān)決策；確定外部資源；投資方式和投資項(xiàng)目類型的確定；獲取融資；項(xiàng)目選址，獲取土地；勘察設(shè)計(jì)；簽訂相關(guān)合同等。因此主要從項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)來分析前期籌備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)。
（1）項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目在進(jìn)行投資方式的選擇時(shí)，有獨(dú)立投資和聯(lián)合開發(fā)兩種形式。獨(dú)立投資在項(xiàng)目建成之后，能夠獨(dú)自獲取項(xiàng)目的利潤(rùn)。但是同時(shí)，在項(xiàng)目過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)也需要獨(dú)自承擔(dān)。聯(lián)合開發(fā)方式則是兩家或多家房地產(chǎn)開發(fā)公司共同完成項(xiàng)目的建設(shè)，參與公司根據(jù)他們投資所占比例進(jìn)行利潤(rùn)分配。雖然獲得的利潤(rùn)比之獨(dú)立投資要小，但是相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)由多家公司一起承擔(dān)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、前期投入大的特點(diǎn)，對(duì)于投資金額的需求很大，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要結(jié)合項(xiàng)目的相關(guān)情況，選擇合適的投資方式。
同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)，不僅依靠自有現(xiàn)金，而是通過相關(guān)融資方式獲取資金。最常見的則是：“樓花”融資和房地產(chǎn)按揭。“樓花”融資是指出售期樓進(jìn)行資金的籌措。這種方式對(duì)于交易雙方都存在著風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于消費(fèi)者來說，項(xiàng)目可能因?yàn)槟撤N原因而不能按期交付使用，或者與預(yù)期存在偏差等等。而對(duì)于開發(fā)商來說，通過相關(guān)估算設(shè)定了期樓的價(jià)格，若在建設(shè)過程中，相關(guān)建設(shè)成本比預(yù)期的要高，如建筑材料的價(jià)格上漲，開發(fā)成本增加，這就是開發(fā)商進(jìn)行“樓花”融資會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)按揭?guī)淼娘L(fēng)險(xiǎn)主要來源于貸款利率的變化、按揭期數(shù)的變化等。當(dāng)貸款利率增加，按揭期限就會(huì)延長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。

..............................

第七章 結(jié)論與展望

7.1 研究結(jié)論
論文通過對(duì) AA 項(xiàng)目的投資環(huán)境、投資效益，對(duì) AA 項(xiàng)目進(jìn)行的市場(chǎng)定位以及實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)分析得出以下結(jié)論：從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)也處于上升階段；從房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來看，雖然受國(guó)家政策的影響，大部分地區(qū)的房市處于低迷狀態(tài)，但是 AA 項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)還未飽和，具有很大的提升空間。從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益來看，AA 房地產(chǎn)的投資效益高達(dá)31%，資本回收期為三年；且當(dāng)銷售率達(dá)到百分之 51.23%，就可以實(shí)現(xiàn)收支平衡；通過敏感性分析，發(fā)現(xiàn) AA 項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)性很強(qiáng)，即使受到較大的市場(chǎng)波動(dòng)，投資回報(bào)率在 18%-37%直接浮動(dòng)，而資本回收期的變化不超過兩年。因此，AA 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有可行性。
文章最后對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資實(shí)施過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目在籌備階段存在著項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)和合同管理風(fēng)險(xiǎn)；在建設(shè)階段存在政府政策風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；在后期租售階段存在市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；銷售風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。提出在戰(zhàn)略層應(yīng)該通過實(shí)施投資分散、投資組合和購買保險(xiǎn)的策略來防范風(fēng)險(xiǎn)；而戰(zhàn)術(shù)層應(yīng)該通過編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)定性分析、風(fēng)險(xiǎn)定量分析和風(fēng)險(xiǎn)過程管理進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范。
參考文獻(xiàn)（略）