第 1 章 緒論

 

1.1 研究背景及意義

1.1.1 研究背景

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)民生活質(zhì)量的提高起著重要的推動(dòng)作用。兩者雖然分屬不同產(chǎn)業(yè)，但確屬上下游關(guān)系，聯(lián)系十分緊密，除了特殊領(lǐng)域的建筑產(chǎn)品外，它們的業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)，而且在樓盤(pán)的建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，二者也是合作的雙方。此外，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)具都有投資周期長(zhǎng)、規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，特別在是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前期，無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)的拿地，還是建筑業(yè)施工墊資都對(duì)資金有非常大的需求，通常從企業(yè)內(nèi)部難以獲得足夠的資金，因而融資能力的強(qiáng)弱直接決定著企業(yè)能否持續(xù)高效的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步加快，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，并且國(guó)家大力推動(dòng)公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，特別是 BOT、PPP 等模式的推廣也給我國(guó)建筑業(yè)企業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展契機(jī)。然而最近幾年，由于樓市過(guò)熱，大量資金涌入到房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)影響到其他行業(yè)的有序發(fā)展。為此，中央政府多次針對(duì)樓市出臺(tái)調(diào)控政策，樓市幾度降溫；根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止 2015 年年末，全國(guó)商品房待售面積為 71835 萬(wàn)平方米，2016 年 2 月增加至 73931 萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。之后隨著一系列利好政策的出臺(tái)，樓市逐漸回暖，但由于庫(kù)存壓力巨大，除少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)外，大多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)完成情況都不甚理想；特別是由于城市分化進(jìn)一步加劇，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火爆，大型地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始兼并重組以圖更大的市場(chǎng)；三四線城市卻趨于平穩(wěn)，許多本土民營(yíng)企業(yè)仍在去庫(kù)存的壓力下步履維艱。受房地產(chǎn)業(yè)下行的影響，許多建筑施工企業(yè)也不可避免的受到?jīng)_擊，面臨著業(yè)務(wù)量下降、工程款項(xiàng)難以收回的困境，人工成本的提高和原材料價(jià)格的上漲更進(jìn)一步的導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流持續(xù)緊張，雖然目前國(guó)家在大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，但多數(shù)民營(yíng)建筑企業(yè)受到自身實(shí)力和資質(zhì)的限制，難以介入相關(guān)項(xiàng)目，從中分得一杯羹。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展必將受制于企業(yè)的融資能力，特別是對(duì)于以銀行貸款為主要融資來(lái)源的諸多民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，擴(kuò)大融資渠道、降低融資成本、提高融資能力成為它們實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，從行業(yè)洗牌中脫穎而出的重要驅(qū)動(dòng)力。

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1.2 文獻(xiàn)綜述

 

1.2.1 融資環(huán)境的研究

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)受?chē)?guó)家和地方政策的影響顯著，因此許多學(xué)者在研究它們的融資問(wèn)題時(shí)，對(duì)影響企業(yè)融資的法律政策環(huán)境、金融市場(chǎng)環(huán)境等方面進(jìn)行了探討，也對(duì)我國(guó)行業(yè)目前存在的一些問(wèn)題進(jìn)行了分析。關(guān)于法律政策對(duì)企業(yè)融資的影響，國(guó)內(nèi)外學(xué)者分別進(jìn)行了現(xiàn)象分析、案例研究并提出了政策建議。吳彥俊、師圓圓(2010)通過(guò)大量樣本的問(wèn)卷調(diào)查考察了民營(yíng)企業(yè)家通過(guò)政治參與對(duì)企業(yè)項(xiàng)目融資環(huán)境改善的影響，結(jié)果表明：民營(yíng)建筑企業(yè)具有政治資本可以降低獲取項(xiàng)目融資的時(shí)間成本和資金成本，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的銀企關(guān)系，同時(shí)有助于維系政府與企業(yè)之間的關(guān)系。Wiilialn & Bradford(2013)通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，政府部門(mén)給房地產(chǎn)企業(yè)的信貸進(jìn)行擔(dān)保，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)更容易從金融機(jī)構(gòu)獲取貸款，從而很好緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資的壓力。呂玲霞(2012)在實(shí)證分析中引用美、中、歐、日四大經(jīng)濟(jì)體在年存款利率、貨幣供應(yīng)量、房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，得出央行獨(dú)立性、住房金融市場(chǎng)的完善程度、城市化進(jìn)程、地區(qū)差異和政府行為都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣政策效應(yīng)。同時(shí)貨幣政策又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，如緊縮性的貨幣政策會(huì)增加銀行存款準(zhǔn)備金，減少可貸出數(shù)額，會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的投資減少，房?jī)r(jià)下降。李燕(2011)對(duì)我國(guó)規(guī)模較大的上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了分析，并指出從 2006年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的短期債務(wù)融資起初是下降而后又開(kāi)始上升，長(zhǎng)期借款一直過(guò)度依賴銀行系統(tǒng)。鑒于此，國(guó)家應(yīng)深化金融體制改革，進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。彭文如(2012)認(rèn)為法規(guī)政策不完善、建筑市場(chǎng)與資本市場(chǎng)背離、營(yíng)運(yùn)能力不足是我國(guó)大多中小建筑企業(yè)融資普遍存在的問(wèn)題。因此企業(yè)需要構(gòu)建多維立體式的融資體系，在融資過(guò)程中不光要注重提高自身的融資能力，還要比較融資方式的不同，處理好和銀行等金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系，保持好與供應(yīng)企業(yè)的聯(lián)系，積極關(guān)注和運(yùn)用財(cái)政與金融政策。唐穎(2013)從資本市場(chǎng)條件和國(guó)家政策環(huán)境方面探索了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題，并重點(diǎn)分析了萬(wàn)科的多元化的融資方式。最后提出了完善法律法規(guī)、加強(qiáng)信貸監(jiān)管、健全信用制度、規(guī)范交易市場(chǎng)、強(qiáng)化人才培養(yǎng)和加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控等政策建議。

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第 2 章 融資相關(guān)理論基礎(chǔ)

 

2.1 企業(yè)融資的理論

2.1.1 優(yōu)序融資理論

美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家梅耶斯(Myers)和邁基里夫(Majluf)將信息不對(duì)稱理論納入企業(yè)融資理論中，并據(jù)此提出優(yōu)序融資理論，該理論認(rèn)為在信息不對(duì)稱的情況下，資本結(jié)構(gòu)會(huì)影響企業(yè)選擇融資方式的順序。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)無(wú)法依靠?jī)?nèi)源融資來(lái)獲得足夠的資金滿足自身發(fā)展的需求，需要進(jìn)行各種形式的外源融資。企業(yè)進(jìn)行融資決策的關(guān)鍵是要合理地安排不同融資方式的比重，實(shí)現(xiàn)降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大收益的目的。從融資成本上看，內(nèi)源融資最低，然后是債務(wù)融資，最后才是股權(quán)融資，因此，一般企業(yè)進(jìn)行融資決策時(shí)，將會(huì)優(yōu)先考慮使用內(nèi)源融資，然后才是外源融資。外源融資又以銀行貸款的融資成本最低，其次是債券融資，最后才是股權(quán)融資。所以，在優(yōu)序融資理論下，企業(yè)選擇融資方式是按照“內(nèi)源融資＞債務(wù)融資＞銀行貸款＞債券融資＞股權(quán)融資”的順序。

 

2.1.2 權(quán)衡理論

權(quán)衡理論是在放寬了MM理論完全信息以外的各種假定的基礎(chǔ)之上得來(lái)的。他研究的是當(dāng)稅收、財(cái)務(wù)困境成本、代理成本分別或者共同存在的時(shí)候，資本結(jié)構(gòu)會(huì)如何影響企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。理論認(rèn)為由于債務(wù)利息作為成本稅前列支，負(fù)債可以抵減企業(yè)所得稅；并且由于負(fù)債可以降低代理成本、減少自由現(xiàn)金流量，進(jìn)而減少低效或非盈利項(xiàng)目的投資，因此企業(yè)可以通過(guò)增加債務(wù)來(lái)提高企業(yè)價(jià)值。但隨著企業(yè)負(fù)債的增加，企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境的可能性也增加，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)額外的成本，從而又降低企業(yè)價(jià)值。因此，企業(yè)融資其實(shí)是在負(fù)債的避稅效應(yīng)和各類(lèi)負(fù)債成本之間的權(quán)衡。根據(jù)權(quán)衡理論的結(jié)論公式：V(a) = Vu + TD(a)－C(a)。其中 V 指有舉債時(shí)的企業(yè)價(jià)值，Vu 指無(wú)舉債時(shí)的企業(yè)價(jià)值，TD 指負(fù)債企業(yè)的稅收利益，C 是指破產(chǎn)成本，a 則是企業(yè)的負(fù)債權(quán)益比。公式中 Vu 是不變常量，TD 和 C 是 a 的增函數(shù)，a 較小時(shí) TD 的增速高于 C 的增速，此時(shí)企業(yè)繼續(xù)舉債是有利的；但隨著 a 的增加，當(dāng) TD 的增速等于 C 的增速時(shí)，企業(yè)舉債比例達(dá)到臨界點(diǎn)，此時(shí)企業(yè)價(jià)值最大，也是企業(yè)最合適的融資結(jié)構(gòu)。因此，從權(quán)衡理論上來(lái)看，管理層進(jìn)行融資時(shí)要權(quán)衡好負(fù)債和所有者權(quán)益之間的關(guān)系，不能盲目的擴(kuò)大債務(wù)融資的規(guī)模，也不能只考慮股權(quán)融資。

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2.2 企業(yè)融資的類(lèi)別

內(nèi)源融資是指企業(yè)使用自有資金，包括股東出資、留存盈余、預(yù)售款等。利用內(nèi)源融資既能降低融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，又不會(huì)稀釋原股東的每股收益和對(duì)企業(yè)的控制權(quán)，還能使股東獲得稅收上的好處。一般情況下內(nèi)源融資是企業(yè)優(yōu)先考慮的融資手段，特別是預(yù)售房款，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是很大的一筆資金，在項(xiàng)目尚未完工前就提前銷(xiāo)售給消費(fèi)者，能夠加速資金周轉(zhuǎn)，回籠大量資金用于后續(xù)建設(shè)或進(jìn)行其他投入，減少了企業(yè)其他融資渠道的壓力，也轉(zhuǎn)嫁了部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，通過(guò)預(yù)先申購(gòu)，能夠以較低的價(jià)格獲得較好的房源，激發(fā)了其購(gòu)房熱情，反過(guò)來(lái)也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)。預(yù)收工程款則是建筑企業(yè)主要的內(nèi)部融資來(lái)源，增加預(yù)收款的比例可以有效緩解施工方工程建設(shè)的資金壓力。但值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利和存貨量畢竟有限，建筑企業(yè)的預(yù)收工程款受發(fā)包方現(xiàn)金狀況影響顯著，僅依靠?jī)?nèi)源融資是不能滿足企業(yè)自身的發(fā)展的，還需要大量外源融資來(lái)滿足其資金需求。

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第 3 章 XY 集團(tuán)基本情況介紹...........10

3.1 集團(tuán)背景簡(jiǎn)介...... 10

3.2 集團(tuán)財(cái)務(wù)概況...... 11

3.2.1 資本結(jié)構(gòu)分析.........11

3.2.2 盈利能力分析.........11

3.2.3 償債能力分析.........12

3.2.4 發(fā)展能力分析.........13

3.3 在建項(xiàng)目回款情況........ 14

第 4 章 XY 集團(tuán)融資存在的問(wèn)題分析.........16

4.1 集團(tuán)融資情況分析........ 16

4.1.1 外源融資.......16

4.1.2 內(nèi)源融資.......18

4.2 集團(tuán)融資存在的問(wèn)題.... 20

4.3 融資問(wèn)題的原因分析.... 22

第 5 章 XY 集團(tuán)融資方案設(shè)計(jì)...........26

5.1 集團(tuán)融資總規(guī)劃............ 26

5.2 短期融資規(guī)劃...... 28

5.3 長(zhǎng)期融資規(guī)劃...... 36

 

第 6 章 XY 集團(tuán)融資方案的保障措施

 

XY 集團(tuán)在進(jìn)行融資時(shí)，要有與經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的融資規(guī)劃。在本文第五章中，我們從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)階段為 XY 集團(tuán)預(yù)測(cè)了資金需求并提出了相應(yīng)的融資方式，進(jìn)行了融資方案設(shè)計(jì)。但是作為市場(chǎng)主體，企業(yè)在融資活動(dòng)中還會(huì)受諸多因素的影響，因此為了保證融資決策順利實(shí)施，企業(yè)還應(yīng)該制定相應(yīng)的保障措施。針對(duì) XY 集團(tuán)的融資方案，下面從 XY 集團(tuán)應(yīng)對(duì)外部環(huán)境和建設(shè)內(nèi)部制度等方面進(jìn)行探討。

 

6.1 關(guān)注國(guó)家政策，把握融資趨勢(shì)

在我國(guó)目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，政府政策對(duì)市場(chǎng)主體仍舊影響深遠(yuǎn)，因此XY 集團(tuán)應(yīng)緊隨政府政策的調(diào)整，來(lái)適度的調(diào)整其融資決策，從而減輕政府調(diào)控對(duì)于企業(yè)融資的影響。當(dāng)政府放松對(duì)樓市的調(diào)控或央行下調(diào)基準(zhǔn)利率的時(shí)候，銀行貸款融資的難度和成本就有可能降低，集團(tuán)在融資時(shí)便可向銀行貸款傾斜；當(dāng)基準(zhǔn)利率上調(diào)、銀根收縮時(shí)，銀行貸款的成本上升、難度加大，集團(tuán)不妨考慮增加其他渠道的融資額度或者開(kāi)發(fā)新的融資渠道。在可預(yù)見(jiàn)的近兩年內(nèi)，我國(guó)對(duì)樓市的調(diào)控會(huì)依然從嚴(yán)，XY 集團(tuán)向銀行貸款的成本難以降低，融資難度會(huì)進(jìn)一步增加。因此開(kāi)發(fā)其他融資渠道很有必要；在基建方面，我國(guó)正在積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，大力推廣 PPP 項(xiàng)目，這對(duì)于 XY集團(tuán)來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)參與 PPP 項(xiàng)目進(jìn)行表外融資，這無(wú)疑是利好的一面。我國(guó)金融市場(chǎng)正逐步完善，融資工具也越來(lái)越多樣化，金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)也越來(lái)越專業(yè)化。對(duì) XY 集團(tuán)來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)離不開(kāi)和金融機(jī)構(gòu)的合作，所以集團(tuán)管理層還必須時(shí)刻關(guān)注金融市場(chǎng)的動(dòng)向，關(guān)注金融工具的創(chuàng)新，和金融機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系。

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結(jié) 論

 

本文以 XY 集團(tuán)作為研究主體，根據(jù)公司目前融資結(jié)構(gòu)、融資方式研究此課題。根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的融資相關(guān)理論，對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、融資現(xiàn)狀深入研究，提出應(yīng)對(duì)公司融資問(wèn)題的方案和制度建議。因此得出如下結(jié)論：

（1）XY 集團(tuán)融資渠道的單一性和對(duì)銀行貸款融資模式的過(guò)度依賴使得公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展受外部政策環(huán)境的影響顯著，特別是在 2015 年國(guó)家從嚴(yán)調(diào)控樓市的政策下，銀根收縮導(dǎo)致集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)大幅下滑，資金鏈也十分緊張。雖然集團(tuán)通過(guò)大量舉債暫時(shí)渡過(guò)了危機(jī)，但也大大增加了次年的還貸壓力，因此 XY集團(tuán)急需增加其他的融資方式，在以后的融資工作中應(yīng)注意形成合理的融資結(jié)構(gòu)，達(dá)到降低融資成本的目的。

（2）在融資方式的選擇上，XY 集團(tuán)要根據(jù)自身的發(fā)展選擇合理的融資方式，進(jìn)行科學(xué)決策。本文基于集團(tuán)當(dāng)前的融資困境和未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，從短期策略和長(zhǎng)期規(guī)劃兩方面為企業(yè)制定融資的優(yōu)化方案，短期應(yīng)擴(kuò)大信托貸款規(guī)模，積極推動(dòng)企業(yè)發(fā)債，盡快使集團(tuán)走出融資困境；長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，上市融資是必然的選擇，與信托公司開(kāi)展深入合作，合理利用信托產(chǎn)品融資，根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展情況決定是否擴(kuò)大債券發(fā)行，是否增加銀行授信也是構(gòu)建融資體系的重要環(huán)節(jié)。此外，在國(guó)家大力推推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的背景下，XY集團(tuán)還可以通過(guò)選擇并參與基建項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)表外融資。

（3）合理的融資決策，也需要 XY 集團(tuán)努力提高自身管理水平和積極應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化。要及時(shí)掌握國(guó)家在房地產(chǎn)和建筑領(lǐng)域最新出臺(tái)的相關(guān)政策，提前做好充分的應(yīng)對(duì)工作；要時(shí)刻關(guān)注金融市場(chǎng)動(dòng)向，關(guān)注融資模式和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，分析其融資效果以及能否被集團(tuán)運(yùn)用；要和銀行、擔(dān)保公司以及供應(yīng)商保持良好的合作關(guān)系，可以在單純的業(yè)務(wù)往來(lái)的基礎(chǔ)之上開(kāi)展更深入的合作，形成共存共榮的利益關(guān)系；要完善財(cái)務(wù)管理體系，做好現(xiàn)金流的管理工作，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升公司實(shí)力；要專注于提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)信用建設(shè)、打造公司品牌，在顧客和供應(yīng)商群體中形成好的口碑。

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參考文獻(xiàn)（略）