1.1  選題背景與意義 

自改革開放以來，我國創(chuàng)設了一套有中國特色的房地產(chǎn)制度。經(jīng)過三十多年的發(fā)展，我國的地產(chǎn)市場取得了輝煌的成就，但與此同時，也暴露了很多令人擔心的問題。其中，最大的困難就是廣大人民群眾住房難的問題。住房銷售市場被建立市場化后，被最大限度的開發(fā)了住房的商品價值，但是卻忽略了住房是公民生活的基本要素。城市低收入家庭和農(nóng)村貧困家庭的住房為題尤為突出。住房難的問題雖然是多方面的原因造成的，但是其中最重要的原因還是我國的住房保障體系不健全。在我國法制建設快速發(fā)展的進程中，個人對住房的需求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿罕妼嗔Φ脑V求，現(xiàn)有的保障性住房體系已經(jīng)很難適應新形勢。比如，現(xiàn)有的保障性住房工作的依法辦事能力不強，出現(xiàn)問題無法有效的引導公民依法維護合法權益，解決矛盾糾紛等。到目前為止，各級政府所采取的保障性住房的措施主要有實物配租，租賃住房補貼，經(jīng)濟適用房，廉租房等。但是現(xiàn)有的保障措施只不過是僧多粥少，現(xiàn)有的住房問題已經(jīng)不能很好的被解決。雖然困難重重，但是我國政府卻始終沒有放松城市保障性住房建設，相反在政府的高度重視下而取得了良好的發(fā)展。本文立足于吉林省，深刻剖析了吉林省當下住房退出法律制度的特點，結(jié)合現(xiàn)狀，深入剖析了其在發(fā)展中所存在的具體問題，特別借鑒學習了日、美、新加坡以及我國香港等發(fā)達地區(qū)、國家在這一方面所已經(jīng)取得的成功經(jīng)驗，最后在此基礎上提出相關應對措施，并希望對住房保障的退出法律制度的完善有所幫助。 

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1.2  研究現(xiàn)狀

1998 年，我國全面取消分房制度，顛覆了住房分配體制。逐漸實現(xiàn)以貨幣購房取代社會福利分房。換言即獲取住房的使用價值，必須契合市場住房價格。與此同時伴隨著改革開放，我國進一步推進城市化發(fā)展，使得住房、土地價格水漲船高，在這一背景下，使得一些居民陷入無力支付的尷尬局面，此時就必須建立住房保障制度，從而確保讓他們得以有房子可住，彰顯社會之公平。但是相較于改革市場化住房而言，我國在建設住房保障制度方面依然存在諸多不足之處，尚面臨著一系列需要解決的問題，而究其原因就是當前我國尚未形成健全的住房保障法律制度。就法律層面而言，當前我國僅形成了部分與規(guī)范性住房保障相關的部門規(guī)章、行政法規(guī)，其中包括經(jīng)濟適用房政策、廉租房政策以及住房保障制度，總體上尚未深入立法的層面，規(guī)范住房保障。另外就現(xiàn)有的包括《住房公積金管理條例》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》中的相關文件來看，不僅其資料過于模糊，且尚不具備可操作性，僅具有立法空間的作用，但是鮮少有形成規(guī)范性文件，總之尚未統(tǒng)一、完善，顯然這是非常不利于我國順利推行住房保障法律制度的。我國對保障性住房退機制的研究，主要涉及退出的標準、方式、懲罰三個方面。在退出方式上，主要包括自己主動退出，相關部門審查退出以及他人舉報退出三種形式。陳俊華、吳瑩認為，在退出機制上，應該采用獎勵、懲罰并行的方法，對于濫用公共資源者應當給予經(jīng)濟手段和法律手段的雙重打擊。目前，學術界主要認同的退出方式有兩種：一種是受保障對象購買退出。即由受保障對象購買，政府根據(jù)物價部門會同財政、住房保障部門根據(jù)當時實際情況定價，對受保障對象出售。另一種是國家購買退出。由政府出面，按照市場價格對保障性住房進行收購，使受保障對象擁有保障房的部分產(chǎn)權。保障性住房獎懲制度的研究，主要有獎勵政策制度和懲罰政策制度兩個方面。研究指出，對于積極變更住房性質(zhì)的享有保障性住房補貼的受保障對象，根據(jù)其積極程度給予不同的獎勵；對于不具備受保障條件的家庭，則不能再享受補貼。 

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第 2 章   保障性住房法律制度概述 

 

2.1  保障性住房的含義及基本特征 

保障性住房指的是由政策為滿足人民的住房需求，統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一規(guī)劃為特定人群提供住房，且限定租金價格、建筑標準。具體主要可分為以下幾大類：其一安置房；其二經(jīng)濟適用房；其三廉租房；最后還包括其它保障性商品房、租賃房等。①目前,經(jīng)濟適用房和廉租房是保障性住房中最主要的兩種形式。而在具體實施保障性住房制度中，應該充分發(fā)揮政府的作用，首先由于保障性住房制度是社會保障體系中不可或缺的部分，另一方面是因為有能力調(diào)動全社會資源獲取住房資源的只有政府。其主要是政府為了解決農(nóng)村困難家庭、城市中低收入家庭而其解決困難而建設的住房就是保障性住房。保障性住房需限制供應對象，限制設計標準，限制租金或售價。保障性住房的產(chǎn)權不同于一般的住房產(chǎn)權。由政府提供保障性住房用地，建造過程中享受國家很多減免政策的保障性住房，其保障性住房的所有人或者承租人對保障性住房沒有完整的所有權。不以謀取利益為基準是保證性住房的最大特點之所在，這一點是適用于其所有人、承租人的。只有滿足一定的條件才能轉(zhuǎn)讓保障性住房。這說明，保障性住房沒有類似商品房一樣的收益權。 

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2.2  保障性住房法律制度的含義

在住房保障制度中，保障性住房法律制度充分發(fā)揮作用。即形成規(guī)范、制約保證性住房，具體包括規(guī)劃、建設以及分配、管理等各個環(huán)節(jié)之中，其主要針對面臨著住房困難的低收入家庭權，即家庭基本住房權利國家生活保障法律制度。就國內(nèi)相關概念而言保障性住房指的是以推進社會的和諧發(fā)展為基本準則，以解決民生問題為主旨，充分發(fā)政府的職責。實踐證明由于我國的發(fā)展現(xiàn)狀，即尚處于社會主義初級階段，因此我們無法效仿發(fā)達國家推行普惠制，也不可能沿襲著計劃經(jīng)濟時期，以福利分房，而是應該將其變成“保障”，換言之即保障性住房的法律制度強調(diào)的是保障性，即目的是為特有人群獲取“保障”而不是獲取利益。這在一定程度上實現(xiàn)了社會公正，維護了社會穩(wěn)定。

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第 3 章  吉林省保障性住房法律制度的現(xiàn)狀 ..... 4 

3.1 吉林省保障性住房法律制度的政策體系 ......... 4 

3.2 吉林省保障性住房法律制度存在的問題 ......... 5 

第 4 章  吉林省保障性住房退出法律制度的現(xiàn)狀 ........ 7 

4.1 吉林省保障性住房的退出機制 .......... 7 

4.2 吉林省保障性住房退出法律制度目前存在的問題 ........ 8 

第 5 章  域外國家（地區(qū)）保障性住房退出法律制度的啟示及借鑒 ..... 12 

5.1 美國的保障性住房退出法律制度 ....... 12 

5.2 韓國的保障性住房退出法律制度 ....... 13 

5.3 新加坡的保障性住房退出法律制度 ..... 13 

5.4 中國香港保障性住房退出法律制度 ..... 15  

 

第 6 章   完善吉林省保障性住房退出法律制度的建議 

 

6.1  建立、健全保障性住房退出制度的地方性法律法規(guī) 

健全保障性住房地方性法律、法規(guī)是構(gòu)建全吉林省乃至全國保障性住房相關法律的必然要求。為了更好的完成安居工程，解決中低收入人群的民生問題，就有必要建立和完善保障性住房機制。保障性住房退出法律制度的建立和完善，能很好的體現(xiàn)以人為本、體現(xiàn)社會公平的急迫需要。 在保障性住房退出程度中，退出條件是其中最為重要的組成部分。準確的說只有形成合理的、全面的退出條件，才能確保保障性住房得以有序的推出，從根本上減少在環(huán)節(jié)中出現(xiàn)違約情況。一般情況下不健全的法制會引起一連中的問題，比如未能依法推出機制，導致相關部門在具體開展工作時缺乏權威性、穩(wěn)定性，從而削弱具體實施細則的效率。一旦形成任意性的工作，那么很容易形成諸如亂占亂用、尋租、逃避監(jiān)管等一些不良的后果。因此當務之急非常有必要健全《住房保障法》，當然了各地方政府、人大也應該本著因地制宜的原則，契合當?shù)氐膶嶋H情況，以上位法由于下位法的原則，合理制定實施細則、地方性法規(guī)，總之從根本上彌補法律不足的缺陷。強化立法，詳細規(guī)定具體的監(jiān)管機構(gòu)、程序以及標準、獎罰制度等等。 要順利施行保障性住房，形成正常的退出保證性住房機制，就必須結(jié)合以下兩點完善吉林省保障性住法立法：首先契合保障性住房退出機制制明確退出條件，具體補充完善相關制度。在《吉林省城鎮(zhèn)住房保障辦法(建議稿—第四次修改稿)》（下文中簡稱為“建議稿”）中，對騰退配售型保障性住房的程序給予明確的退出辦法，即按照原申請購買程序，由原申請和審批出售的部門或單位受理和審批。明確的退出程序及相關部門，使退出流程清晰明確，簡單。另外針對立法文本中沒有，但是實踐中有明確要求的條件，也應當寫入立法，就對保障性住房的退出做出了更為詳細且明確的規(guī)定。如在建議稿中，對騰退的保障性住房的去向進行了相應規(guī)定：騰退的保障性住房由市（州）、縣（市、區(qū)）人民政府回購，回購價格按照原購房價格并考慮折舊和市場價格水平等因素，由住房保障部門會同物價部門確定。如此，回購的保障性住房可以再次為有需要的承購人使用，這將大大降低政府的保障性住房建設的財政壓力。其次要積極修改現(xiàn)有退出條件中不合理的地方。在具體修改過程中一定要本著因地制宜的基本原則展開，準確的設置退出條件。

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結(jié)   論

 

住房這種特殊的生活資料，在人們的生活中具有特殊性和重要性。面對當今社會物價飛漲，房價節(jié)節(jié)攀高，致使大部分居民感覺買房難。因此，保障性住房一直是百姓關注的焦點。而保障性住房制度，由于其面對的群體的特殊性，并且切身關系到中低收入人群的利益，所以更是備受關注。吉林省的保障性住房法律制度尚處于起步階段，我們要寬容的看待其發(fā)展過程中存在的缺點和不足。而保障性住房的退出機制，作為保障性住房法律制度中最重要的一環(huán)，更因為其運行的好壞關乎受保障人群的切身利益，由此得以廣泛關注。本文深入探討分析了吉林省保障性住房退出法律制度，首先具體剖析了其退出法律制度及現(xiàn)狀，結(jié)合發(fā)達國家及地區(qū)的關于保障性住房退出法律制度方面的借鑒，為吉林省構(gòu)建高效的保障性住房退出法律制度提出了一些建議。目前，造成保障性住房退出難的主要原因與單一的退出條件、立法缺位以及過于薄弱的監(jiān)管機制有關，從而影響動態(tài)施行監(jiān)管機制。結(jié)合具體問題健全保障性住房地方性法律法規(guī)，成立專門的退出管理部門，建立監(jiān)管體系，對受保障對象實施動態(tài)監(jiān)管以及提供多樣化退出方式的意見和建議。 本文在研究保障性住房退出法律制度的過程中，得出以下創(chuàng)新性的結(jié)論： 第一，對吉林省保障性住房退出法律制度的存在的問題進行了詳細的梳理，并陳述其主要問題為在吉林省保障性住房起步較晚的前提下，其監(jiān)管機制不健全，退出模式單一化，對違法狀態(tài)的懲罰力度不夠，監(jiān)管機制不健全且缺乏法律保障。 第二，明確了吉林省退出保障性住房應遵循監(jiān)管、懲罰、獎勵三者協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合機制。 第三，完善了在保障性住房退出過程中存在的違法現(xiàn)象的責任體系。在目前我國保障性住房法律制度不完善，由于立法層級偏低，無法用法律手段追究其刑事責任的前提下，對于對保障房進行騙租騙購，拒不騰退等違法現(xiàn)狀下，完善立法迫在眉睫。 在課題研究、寫作過程中，與退出法律制度密切相關的行政法規(guī)《城鎮(zhèn)住房保障條例》，《吉林省城鎮(zhèn)住房保障辦法》均還處于意見征求階段，還未正式頒布執(zhí)行，因此，在國家層面的《城鎮(zhèn)住房保障條例》與地方層面的《吉林省城鎮(zhèn)住房保障辦法》實施后，是否能有效的規(guī)范保障性住房的有序退出，還需要進一步研究。

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參考文獻（略）