1.1 選題背景

近年來，我國經(jīng)濟一直保持著較高速度的增長，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場化進度的不斷加速，人民生活水平顯著提高。居民高品質(zhì)、多層次的生活需求不斷增長，物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境在逐步的優(yōu)化，行業(yè)的規(guī)范化管理水平也在不斷提高，行業(yè)整體形象得到很大程度的改善，這為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了更多機遇和挑戰(zhàn)?！?015 年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》指出，截止到2014 年 12 月 31 日，我國物業(yè)企業(yè)數(shù)量達到 10.5 萬家、管理總體規(guī)模 164.5 億平方米、從業(yè)人員數(shù)量為 711 萬、全年實現(xiàn)營業(yè)收入 3500 億元①。報告顯示，物業(yè)管理行業(yè)的整體水平及綜合管理能力在逐年提高。但是，我國城市建設(shè)水平和發(fā)展速度呈現(xiàn)區(qū)域差異化矛盾，物業(yè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，多為小而分散的物業(yè)企業(yè)，盡管《2015 年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示 2014 年物業(yè)管理行業(yè)集中度較 2013 年有所提高，但是物業(yè)企業(yè)整體缺乏競爭力，進行資源整合與配置的能力遠遠不夠，且物業(yè)企業(yè)管理水平遠沒有跟上社會要求的高度。物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營管理中存在管理偏差，急需更加合理的經(jīng)營思路和管理理念。對物業(yè)企業(yè)來說，必須積極參與質(zhì)量理念和品牌理念的角逐、適應(yīng)市場環(huán)境的變化、促進行業(yè)競爭格局的形成、適時采用高新技術(shù)的應(yīng)用、引導(dǎo)業(yè)主消費觀念的更新。這一系列適用于物業(yè)企業(yè)的舉措，要求物業(yè)企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的思考和變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要，跟上時代的潮流。由此可見，物業(yè)行業(yè)正處于一個即將興起的時代，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ覈飿I(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)經(jīng)歷了改革開放三十多年的實踐與探索，在提升城市建設(shè)管理水平、推進城市化進程、提高人居環(huán)境質(zhì)量等方面取得了巨大成績，但是物業(yè)企業(yè)仍在探索中前行。

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1.2 研究意義

物業(yè)管理行業(yè)屬于一個微利行業(yè)。盡管國家出臺了一系列相關(guān)物業(yè)政策、法律法規(guī)，但是對于物業(yè)費收費標準的政府指導(dǎo)價格卻是十年未變，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的消費意識又不能與社會整體經(jīng)濟水平相匹配，人工、材料等物業(yè)管理成本卻在逐年增加。這種發(fā)展形勢下，直接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的利潤急劇壓縮，加之受政策影響，近年來出現(xiàn)了大量的規(guī)模較小，水平較低的物業(yè)企業(yè)參與行業(yè)市場競爭，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)利潤空間再次被壓縮。因此物業(yè)企業(yè)急需開拓業(yè)務(wù)范圍，發(fā)掘潛在資源，利用現(xiàn)有資源和企業(yè)背景，承接到較好較新的辦公物業(yè)和小區(qū)物業(yè)，同時開展增值的小區(qū)便民服務(wù)，體現(xiàn)創(chuàng)新，增加營業(yè)收入。有好的資源和平臺，更要有好的管理理念和手段。在京機關(guān)行政事業(yè)單位供暖物業(yè)費改革已經(jīng)開始，對于大部分老舊小區(qū)來說，物業(yè)費的收繳將面臨更大困難。只有提升管理理念，提高專業(yè)水平、改善服務(wù)質(zhì)量，才有可能成為行業(yè)改革的引領(lǐng)型企業(yè)。同時，必須對成本進行嚴格控制和更加精細化的管理。這就要求物業(yè)企業(yè)在成本核算方面應(yīng)該形成一套行之有效的、更加科學的成本核算方法，能從更加專業(yè)和精準的角度為領(lǐng)導(dǎo)層的決策提供建議，開源節(jié)流，提升企業(yè)的競爭力。

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第 2 章 物業(yè)企業(yè)的作業(yè)成本管理體系

 

2.1 作業(yè)成本法的相關(guān)理論

作業(yè)成本法(Activity-Based Costing，ABC)，是基于作業(yè)的成本計算方法，是自 20 世紀 80 年代以來，由西方管理會計發(fā)展和應(yīng)用起來的一種新型企業(yè)管理理論和成本計算方法。作業(yè)成本法的概念有多種解釋，一般來說，是以作業(yè)(Activity)為核心，將耗用的資源成本準確的地計入作業(yè)，將所有作業(yè)成本根據(jù)不同的作業(yè)動因分配給成本計算對象（產(chǎn)品或服務(wù)）的一種成本計算方法①。作業(yè)成本法的概念也隨時間在不斷地改進。成本對象即企業(yè)能夠提供的終端產(chǎn)品或服務(wù)。不同性質(zhì)的企業(yè)，成本對象的類型也不盡相同，在作業(yè)成本法的核算中，根據(jù)企業(yè)所確定的成本對象，來進行費用的歸集。本文也將對物業(yè)企業(yè)的成本對象進行討論。引起成本發(fā)生變動的原因，即導(dǎo)致資源消耗變化或影響質(zhì)量和周期時間的時間或情形。按照作業(yè)的標準，可將成本動因劃分為三種類型，一是資源動因，二是作業(yè)動因，三是成本對象動因②。傳統(tǒng)的成本會計系統(tǒng)是按照產(chǎn)品和服務(wù)將成本信息進行區(qū)分，傳統(tǒng)的成本分類將成本按賬戶的相關(guān)性和成本發(fā)生的地點進行歸集。作業(yè)成本法是按照作業(yè)進行歸集，將成本歸集到所執(zhí)行的作業(yè)相關(guān)成本庫中。兩者的區(qū)別在于成本為什么發(fā)生，而非在哪里發(fā)生。在作業(yè)成本法中，第一個階段是將耗費的資源按照資源動因計入作業(yè)，同時計算作業(yè)成本。第二個階段是將作業(yè)成本按照作業(yè)動因計入產(chǎn)品成本，最終得到產(chǎn)品或服務(wù)成本。這樣做的好處在于將作業(yè)作為費用消耗的基礎(chǔ)，使得產(chǎn)品成本的計算結(jié)果更加真實和準確，同時對原本不可控的間接費用進行有效控制，也使得管理人員關(guān)注到成本動因，而不是只關(guān)注成本計算結(jié)果，克服了傳統(tǒng)的成本計算方法中單一的將間接費用分配到產(chǎn)品或服務(wù)中，或簡單的將其直接計入損益的缺陷，同時避免了間接費用核算分攤時，無法分清責任的情況。

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2.2 物業(yè)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀分析

《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”①通過對條例的解讀可以看出，物業(yè)管理的實質(zhì)是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標的進行的交易，物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)企業(yè)針對物業(yè)管理產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。同時，條例中還對物業(yè)管理的內(nèi)容進行了簡要概述，即對物業(yè)管理區(qū)域進行維修、管理、養(yǎng)護，對環(huán)境衛(wèi)生和治安秩序進行維護。物業(yè)管理是城市管理體制和房地產(chǎn)管理體制相結(jié)合的重大改革，是結(jié)合了房地產(chǎn)綜合開發(fā)和現(xiàn)代化生產(chǎn)方式的綜合性管理。具有社會化、專業(yè)化、市場化的特征。之所以說物業(yè)管理具有社會化，是因為隨著社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，人民住房條件和對環(huán)境要求的提高，絕大多數(shù)的業(yè)主迫切的需要一個可以對分散產(chǎn)權(quán)的物業(yè)實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理的物業(yè)企業(yè)，這就需要物業(yè)企業(yè)和物業(yè)所有權(quán)人雙方走到社會中去，通過合同契約來尋找符合要求的服務(wù)方與被服務(wù)方。這樣既有利于提高整個物業(yè)管理行業(yè)的社會化程度，又可以充分發(fā)揮各類房屋與住宅小區(qū)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一?，F(xiàn)代化大生產(chǎn)帶來的社會專業(yè)分工，使得物業(yè)管理也必須實施專業(yè)化管理、配備專業(yè)人員、提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)才能滿足廣大業(yè)主日益增長的對物業(yè)服務(wù)的需求。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)所有權(quán)人與物業(yè)企業(yè)通過合同達成契約，等價有償?shù)慕粨Q物業(yè)企業(yè)提供的商品，即物業(yè)服務(wù)①。因此，物業(yè)企業(yè)必須通過自身良好的經(jīng)營來獲取更高的利潤，同時，也要不斷提高服務(wù)的質(zhì)量，用以維護服務(wù)的對象，使自身能夠在行業(yè)競爭中立于不敗之地。

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第 3 章 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算........13

3.1 物業(yè)企業(yè)成本核算的原理及要素分析...........13

3.1.1 物業(yè)企業(yè)成本核算體系構(gòu)建的原則....13

3.1.2 物業(yè)企業(yè)成本核算要素分析......14

3.2 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算的計算流程......14

3.2.1 確認作業(yè)和作業(yè)中心..........14

3.2.2 分析和確定資源.........18

3.2.3 分配資源耗費到作業(yè)成本庫......19

3.2.4 分配作業(yè)成本計入成本對象.......20

3.2.5 物業(yè)企業(yè)成本核算模型......22

3.3 作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用的實例分析......23

第 4 章 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制與評價分析..... 32

4.1 制定作業(yè)成本控制的標準............32

4.2 作業(yè)成本差異的計算與分析.........34

4.3 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制的評價與分析..........35

第 5 章 研究結(jié)論.....36

5.1 主要結(jié)論.....36

5.2 研究展望.....37

 

第 4 章 物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制與評價分析

 

作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用，不僅能提供一種適用于物業(yè)企業(yè)的成本核算方法，也是一個完整的成本管理體系，通過對資源和作業(yè)的劃分來進行成本核算，通過作業(yè)成本控制，實現(xiàn)對工作流程及其中各個作業(yè)的管理。作業(yè)成本法與傳統(tǒng)成本核算方法的主要區(qū)別就在于在成本核算的過程中加入了作業(yè)這一環(huán)節(jié)，通過作業(yè)動因?qū)a(chǎn)品對象與實際生產(chǎn)管理中的作業(yè)對應(yīng)起來，作業(yè)又將與所耗費的資源聯(lián)系起來，形成多點映射的關(guān)系，這樣不僅提高了成本核算的準確度，更為物業(yè)企業(yè)的成本管理與控制，提出了新的思路和解決方案①。作業(yè)是聯(lián)系產(chǎn)品對象與資源耗費的尤為重要的中間環(huán)節(jié)，是由資源耗費到產(chǎn)生產(chǎn)品對象成本的制造或服務(wù)過程，那么物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本控制的關(guān)鍵就在于對作業(yè)這一中間環(huán)節(jié)的管理與控制。通過本文上述對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用研究，將作業(yè)成本控制流程分為三個階段：一是制定標準作業(yè)成本，即事前控制；二是圍繞標準作業(yè)成本完成物業(yè)管理工作中的各項作業(yè)，即事中控制；三是進行作業(yè)成本差異的計算及分析，找出差異產(chǎn)生的原因，并提出改進措施，即事后控制。

 

4.1 制定作業(yè)成本控制的標準制定

作業(yè)成本控制的標準，即為物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理中的作業(yè)的實現(xiàn)提供一個目標成本，使得在作業(yè)成本管理中依據(jù)此標準來執(zhí)行，標準作業(yè)成本的確定是物業(yè)企業(yè)實行作業(yè)成本控制的基礎(chǔ)。因此，要求制定作業(yè)成本控制標準的前提就是要對物業(yè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的總體戰(zhàn)略目標有明確的認識，對工作流程以及各個作業(yè)的執(zhí)行有全面的了解，對資源耗費的度量有準確的把握，同時，以作業(yè)為中心，將三者聯(lián)系起來，進行綜合研究和測算。目標利潤率法的參照標準可以根據(jù)本企業(yè)制定的總體戰(zhàn)略目標進行選擇，可以選擇同行業(yè)企業(yè)平均利潤率水平來進行測算，也可以選擇同行業(yè)企業(yè)中先進利潤率水平來進行測算，本文以同行業(yè)企業(yè)平均利潤率水平為例，得出目標利潤率法的目標利潤以及產(chǎn)品或服務(wù)對象的目標成本。

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結(jié)論

 

近年來伴隨著國家經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的格局和發(fā)展模式也發(fā)生了深刻的變化，物業(yè)管理在提高居民生活質(zhì)量和改善人民居住環(huán)境等方面所起到的重要作用日益顯現(xiàn)。人們對物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注度在逐年上升，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求和期望也在不斷提高。物業(yè)管理作為一個相對新興的服務(wù)行業(yè)，由于服務(wù)趨于常規(guī)性、技術(shù)含量較低等行業(yè)特點，決定了物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理模式具有可復(fù)制性，因此導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)的競爭異常激烈。在增加其他增值收入的同時，嚴格的管理和控制成本就成為物業(yè)企業(yè)面臨的重要課題。小型物業(yè)企業(yè)需要依此來增加利潤空間，實現(xiàn)企業(yè)生存的挑戰(zhàn)，大中型物業(yè)企業(yè)更需要一個全面、準確的成本信息和行之有效的成本管理與控制策略。本文通過對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)成本管理中的應(yīng)用研究，構(gòu)建了基于作業(yè)成本法的物業(yè)企業(yè)成本管理模型，詳細介紹作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用中的基本原理和物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算流程，文中對物業(yè)企業(yè)作業(yè)和作業(yè)中心的劃分進行梳理研究，對作業(yè)分析、作業(yè)成本控制、標準作業(yè)成本的確定、作業(yè)成本差異的分析和優(yōu)化評價等方面進行研究，為物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提出了新的管理方案和創(chuàng)新理念。通過將作業(yè)成本法應(yīng)用于 GT 物業(yè)公司的實例分析，驗證了作業(yè)成本法在物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用的可行性，通過案例分析的結(jié)論，證明了作業(yè)成本法應(yīng)用于物業(yè)企業(yè)的優(yōu)越性和創(chuàng)新性。同時，還得到如下結(jié)論：

1、通過對作業(yè)成本法在物業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用研究，要想建立物業(yè)企業(yè)作業(yè)成本核算模型，需要對物業(yè)企業(yè)成本進行全方位的梳理，包括事前控制、事中控制、事后控制等管理階段的介入，根據(jù)作業(yè)成本核算數(shù)據(jù)的計算與差異分析，可以對物業(yè)企業(yè)的作業(yè)進行分析、調(diào)整、優(yōu)化，這樣不僅為物業(yè)企業(yè)提供了準確合理的成本信息，更為物業(yè)企業(yè)提供了一種行之有效的創(chuàng)新型成本管理與控制方法，為物業(yè)企業(yè)在綜合市場競爭中提供有力保障。

2、作業(yè)成本法提供了一種異于傳統(tǒng)成本核算方法的成本管理思想，和成本計算方法，將間接費用的成本核算重點放在對作業(yè)和作業(yè)中心成本的核算上，這樣，就為物業(yè)企業(yè)在進行成本管理與控制的時候找到了更細化的成本管理與控制責任中心-作業(yè)。這樣直觀的管理控制手段，拉近了管理者與實施作業(yè)人員的距離，便于對成本管理與控制進行實時監(jiān)控與調(diào)整，為作業(yè)成本核算的準確性和物業(yè)企業(yè)成本控制的有效性提供了積極的影響。

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參考文獻（略）